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Toda empresa necesita dinero para crecer y los proyectos inmobiliarios no son diferentes. Lo que sí cambia son las fuentes de financiación a las que pueden acudir. Por su naturaleza, hay opciones tradicionales, como los business angels o el famoso capital semilla tecnológico, que no tienen tanta incidencia al invertir en vivienda.
Y es que, la promoción de viviendas y la inversión inmobiliaria es un negocio con sus propios medios de conseguir capital. Estos son los más importantes:
Recursos propios
En cualquier proyecto tiene que existir un porcentaje de recursos propios de la empresa, independientemente del sector y de la fase en la que se encuentre el proyecto. En la inversión inmobiliaria y la promoción de viviendas funciona igual.
El promotor adelantará dinero para construir casas, oficinas o reformar viviendas y buena parte de ese capital partirá de sus bolsillos, bien de promociones anteriores o de dinero en caja.
Préstamos bancarios
La banca ha sido un aliado tradicional de los grandes proyectos inmobiliarios a través de los préstamos al promotor. La ventaja de los préstamos bancarios es que suelen cubrir cantidades mayores de capital, aunque no siempre en las mejores condiciones ni de la forma más rápida.
Crowdfunding inmobiliario
El crowdfunding inmobiliario es un modelo de financiación participativa que suma pequeñas aportaciones de muchos inversores.
Por un lado, los inversores particulares pueden invertir en proyectos inmobiliarios que de otra forma quedarían fuera de su alcance, tanto por inversión mínima de entrada como por la naturaleza del mercado. A fin de cuentas, un pequeño inversor no está al tanto de las oportunidades de promoción ni estas se publicitarían fuera de las plataformas de crowdfunding.
Por otro lado, los promotores obtienen una fuente de financiación inmobiliaria adicional que complementa los préstamos tradicionales y los fondos propios.
Además, esta forma de financiar proyectos suele tener mejores condiciones que los préstamos tradicionales y es más flexible.
Fondos de inversión especializados y SOCIMI
El private equity y el venture capital también pueden financiar un proyecto inmobiliario. Aquí es donde entran en escena los fondos de inversión inmobiliarios y las SOCIMI o Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria, que serían los REITs españoles.
Los primeros pueden invertir en empresas del sector, pero también en proyectos concretos, mientras que los segundos se dedican de lleno a la inversión en Real Estate, con mucho foco en el negocio del alquiler, normalmente.
En ambos casos se puede conseguir financiación, aunque suelen estar más enfocados en grandes proyectos y promotoras. Si tu proyecto es más reducido, no serán la mejor opción. Ahí es donde el crowdfunding y el crowdlending pueden tener más sentido.
Contratos de Permuta
Un contrato de permuta no aportará una inyección de dinero, pero sí que sirve para abaratar el coste inicial.
El contrato de permuta en construcción supone aportar un solar para el proyecto a cambio de vivienda en la nueva obra. Es decir, se intercambia el suelo por participación en el proyecto, normalmente con uno o varios pisos.
Esta es una opción de financiación válida para obra nueva o reformas completas y permite al promotor ahorrar buena parte de los costes iniciales.
Financiación de deuda
Otra opción para financiar una empresa pasa por recurrir a la deuda.
La alternativa clásica sería la emisión de bonos con diferentes horizontes temporales. Un bono o un pagaré es una emisión de deuda donde la promotora se compromete a abonar anualmente unos intereses y devolver el capital al final del préstamo.
Otra alternativa son los fondos de inversión de deuda, que son más flexibles que los préstamos tradicionales, pero también con un coste más elevado.
Instrumentos financieros para conseguir liquidez
También existen otras herramientas para financiar proyectos y conseguir liquidez como el leasing inmobiliario, que son contratos financieros donde se cede el uso de bienes inmuebles a cambio del abono de unas cuotas mensuales.
Esta fórmula es más habitual en oficinas, hoteles y edificios industriales.
En esta misma línea, se puede recurrir al factoring y al confirming para obtener liquidez. El factoring consiste en adelantar el cobro de las facturas de los clientes, cediendo su cobro a una tercera empresa, mientras que mediante el confirming, un banco se encarga de gestionar los pagos a sus proveedores, permitiéndoles anticipar facturas pendientes a cambio de un descuento en las mismas.
Préstamo puente
Por último, los préstamos puente son muy habituales como fuente de financiación inmobiliaria. Permiten obtener financiación adicional para desarrollar el proyecto, normalmente antes de disponer del préstamo promotor.
Como su propio nombre indica, es un préstamo que actúa como puente entre dos créditos. Su principal ventaja es que no son deuda de la sociedad, sino del activo. Se suelen crear como primera hipoteca y tienen garantía hipotecaria sobre el suelo u otros activos inmobiliarios.
Suelen tener un plazo de devolución corto porque se cancelarán al obtener el préstamo promotor.
Todas estas herramientas de financiación inmobiliaria te ayudarán a conseguir el dinero que necesitas para tu proyecto. Si eres promotor, en wecity estamos especializados en crowdfunding y crowdlending inmobiliario.
