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El crédito promotor es un tipo de financiación que los bancos ofrecen a aquellos clientes bancarios que vayan a realizar una promoción inmobiliaria, aunque también se pueden conseguir a través de otros cauces.
Al tratarse de financiación de proyectos inmobiliarios, este tipo de préstamos tienen unas características diferentes a las hipotecas, préstamos para pymes o crédito al consumo. Por eso, es necesario ver en detalle de qué se trata y qué características concretas tiene el crédito promotor.
¿Qué es el crédito promotor?
Como ya se ha mencionado, es un tipo de financiación que va enfocada a los clientes que vayan a construir nueva vivienda o rehabilitar una ya existente. Sería válido tanto para promotoras que vayan a construir dos edificios de veinte viviendas cada uno, como para los que quiera rehabilitar un edificio que se quedó a medio hacer durante la crisis financiera de 2008.
Una particularidad fundamental que tienen los créditos promotor es que, posteriormente, pueden convertirse en hipotecas promotor para los compradores de dichas viviendas. Esta posibilidad de subrogación también hace diferente a este tipo de financiación.
¿Cómo funciona un crédito promotor?
Este tipo de financiación destaca por ser muy flexible y adaptada a cada proyecto. Lo primero de todo será preparar un plan de viabilidad de la promoción inmobiliaria para que la entidad bancaria acepte el proyecto. Una vez que lo haga, en la mayoría de los casos, el banco va desbloqueando la financiación a medida que avanza la construcción de la vivienda. De hecho, para seguir desbloqueando nuevas cantidades, se deberá ir avanzando en el proyecto, así el banco se asegura de que se está cumpliendo con lo acordado previamente.
Además de esta particularidad, los bancos también ofrecen la subrogación de este préstamo en forma de hipoteca para los compradores, una manera más sencilla de obtener financiación para la compra de nueva vivienda, que puede resultar interesante para las tres partes implicadas.
El monto del préstamo promotor varía según la entidad y el proyecto, generalmente oscilando entre el 60% y el 80% del precio de venta de la promoción. Los intereses suelen ser más altos que en las hipotecas, por lo que se aconseja comparar ofertas entre bancos y entidades privadas. Los plazos de devolución y los períodos de carencia son flexibles, adaptándose a las necesidades del proyecto. Las cuotas de pago pueden ser mensuales, trimestrales, anuales o al finalizar la construcción.
Las ventajas de un crédito promotor
Aunque ya se han dibujado las ventajas de este producto bancario, es necesario profundizar en ellas:
- Son créditos más flexibles y adaptados al proyecto
- El banco puede formar parte activa a la hora de vender los inmuebles incluyéndolos en la cartera y ofreciendo hipotecas subrogadas
- La financiación puede ser garantía de viabilidad del proyecto para ganar más credibilidad de cara a proveedores y a potenciales compradores
- Condiciones y requisitos menos estrictos que otras formas de financiación, como las hipotecas tradicionales
¿Con qué descuentos se compra?
Cuando se habla de los descuentos, se puede hacer referencia al que tienen los clientes a la hora de subrogarse a este tipo de créditos. Ya que, las promotoras, de media, suelen tener un margen de beneficios de entre el 15% y el 30%, sobre la financiación obtenida en el banco.
En el caso del cliente final, aquel que compra la casa y necesita una hipoteca para adquirirla, entonces se debe hablar de las hipotecas subrogadas al promotor. Este tipo de hipotecas tienen descuentos y beneficios que no deben ser pasados por alto.
El proceso de subrogación hipotecaria ofrece ventajas notables, destacando la agilidad en los trámites y la flexibilidad financiera. Comparado con la obtención de un nuevo préstamo, la subrogación suele ser más ágil y las entidades financieras pueden ser menos estrictas respecto al monto inicial requerido, que usualmente es del 20%, más un 10% en gastos fiscales. Además, implica menores gastos notariales y registrales, resultando potencialmente más económico. Sin embargo, aún se deben considerar costos como la apertura de la hipoteca y la tasación de la vivienda.
El crédito auto-promotor
Dentro de esta variedad de financiación existe también el crédito que se concede a una persona que vaya a construir su vivienda. La hipoteca auto promotor difiere en muchos aspectos de una hipoteca tradicional. Por ejemplo, el monto total del préstamo no se da de golpe, sino que el banco va desembolsándolo el dinero por fases a medida que avanza la construcción. Además, será necesario presentar una clase de documentos como la licencia de construcción, presentar un proyecto elaborado por un arquitecto y disponer de un presupuesto de ejecución, entre otras cosas.
En cuanto a los intereses, en ambos casos suelen oscilar y encontrarse en el tramo del 5,22% y el 6,55% TAE. Es decir, son generalmente más caros que las hipotecas tradicionales, pero es cierto que se trata de un tipo de financiación diferente a la que se le puede sacar un mayor beneficio, como también se ha señalado.
