por 
El sector inmobiliario en Europa y en España está viviendo una transformación tanto en la manera de invertir en él, como en la forma de construir. En este segundo aspecto es donde se encaja el famoso modelo Bulid to Rent o BTR. Antes de profundizar más en las claves, debes saber que solamente en España, y según un informe de Activum, ha crecido un 27% en 2023 con más de 11.000 viviendas en cartera. Además, el 6% de los proyectos de las principales promotoras pasaron del modelo Build to Sell o construir para vender al Build to Rent o construir para alquilar en el mismo periodo.
¿Qué es el BTR o Build To Rent?
Lo cierto es que, aunque el concepto pueda parecer muy transgresor es, a su vez, muy sencillo de entender. Se trata de construir vivienda de obra nueva para destinarla al alquiler, en lugar de para la venta. Así de simple.
Como sabes, el modelo más tradicional y conocido de la obra nueva consiste en crear un proyecto de varias viviendas y, posteriormente, venderlas a particulares, no alquilarlas. Es lo que se conoce como Build to Sell o BTS.
Sin embargo, con el BTR o Build to Rent, lo que se hace es levantar estas promociones inmobiliarias para destinarlas directamente al alquiler. De esta manera, el propietario es o bien un inversor particular o institucional, una empresa o la propia promotora que, en lugar de vender, decide sacar rentabilidad a la promoción por otra vía.
El Build To Rent también es conocido como alquiler profesional, un modelo de inversión en alquiler muy popular en Estados Unidos, Reino Unido o Alemania, pero a penas conocido en España. De hecho, lo más habitual del mercado español es que el alquiler esté en manos de pequeños propietarios particulares.
¿Quién está detrás del modelo Build to Rent?
Aunque se ha mencionado, es probable que quede la duda sobre qué tipo de empresas practican la modalidad de BTR en el mercado inmobiliario. Como se ha explicado, el edificio o la promoción suele pertenecer a inversores institucionales, la administración pública y en alguna ocasión a las propias promotoras.
Estos inversores institucionales, que en su mayoría son planes de pensiones, fondos de inversión o grandes compañías del sector de los seguros, entre otros, que adquieren o desarrollan junto con la promotora un proyecto inmobiliario. De esta manera, este nace con la finalidad de ser puesto en alquiler desde su nacimiento, en lugar de ser vendido.
Se conoce como alquiler profesional porque la gestión del inmueble la realiza una empresa que tiene experiencia en el sector y sigue unas dinámicas un tanto diferentes a las que puede tener el alquiler entre particulares.
Según el informe de Activum Real Estate Consulting sobre la distribución de los principales actores en el mercado de Build to Rent (BTR) en España, Vivenio se posiciona como líder con aproximadamente el 25% del total de viviendas disponibles en esta modalidad. Le siguen Be Casa Essentials (Greystar) con un 10% y Vivia Homes con un 7%.
También destacan Stay Homes y Bialto y Rental Homes (Neinor Homes), cada uno con un 5%. Lavidda (DeA Capital) representa alrededor del 4%, mientras que Renturnoga, Skypark Valdebebas (Hines) y AXA Seguros controlan cada uno el 3% del mercado.
Las cifras del BTR en España
Lo cierto es que en España el BTR está viviendo prácticamente su nacimiento. Es un movimiento incipiente.
De los casi 18 millones de viviendas que existen en nuestro país, solamente 2,4 millones están en régimen de alquiler. De esos 2,4 millones, el 92% pertenecen a particulares o pequeños propietarios y solo el 8% está en manos de los grandes propietarios, fondos de inversión o empresas. Es decir, menos 200.000 viviendas. De ellas, tan solo 11.000 están dentro del modelo BTR. Así, para ponerlo en contexto, se puede decir que el Build to Rent solo supone un 0,45% del mercado total del alquiler.
De cara al futuro, según se puede ver en el último estudio de Savills, el BTR podría mostrar una desaceleración en 2024. Además, en estos momentos “una parte importante de la oferta BTR en desarrollo o con fecha de finalización en 2024 es de titularidad pública o está siendo desarrollada bajo acuerdos público-privados”, anuncian.
Parte de esa desaceleración vendría dada por los riesgos regulatorios y la incertidumbre respecto al alquiler en España.
¿Podría seguir creciendo el Build to Rent?
Las cifras respaldan al crecimiento de este modelo. Expertos como Savills cuentan que España necesitará 1,2 millones de nuevas viviendas de aquí a 2030 para poder adecuarse a la demanda actual y futura. En ese plano, el BTR tiene mucho que decir.
Por otro lado, la rentabilidad del alquiler en nuestro país se ha mantenido por encima del 6% en los dos últimos años, algo que lo hace especialmente atractivo para los grandes inversores. Todo ello, se suma, a su vez, a un aumento del alquiler del 25% entre 2019 y 2022.
Ahora bien, aunque la demanda respalda el BTR y la rentabilidad es jugosa para los inversores, que además han pasado de destinar a nivel mundial 71.100 millones de dólares a más de 117.000 en 2021, la regulación y legislación parece el principal obstáculo para su crecimiento en nuestro país.
Invertir en inmobiliario como un institucional
Las nuevas tecnologías han permitido que plataformas como wecity democraticen el acceso a la inversión del mercado inmobiliario.
De hecho, si hace tan solo unos años este tipo de proyectos solo podían ser accesibles para los más ricos, ahora se puede llegar a ellas de forma sencilla y con un bajo capital. Aunque no es lo mismo que invertir en BTR directamente, es una manera accesible que permite obtener rendimientos de doble dígito en un año.
