Loan to value: qué es y cómo calcularlo

Si alguna vez has solicitado una hipoteca para comprar una vivienda, es seguro que te has topado con el concepto loan to value (LTV). Si lo traducimos como relación entre el préstamo  y el valor de la casa que vas a comprar, su significado parece más claro.

En realidad, es un término aplicado a cualquier tipo de préstamo, y se refiere a eso, la proporción entre la cantidad que se presta y el valor de la propiedad en la que se emplea.

Así, es especialmente relevante cuando se trata de adquirir una vivienda, pero también en la financiación de múltiples tipos de proyectos. Te explicamos en profundidad qué es el loan to value y cómo calcularlo, de una forma clara y sencilla.

¿Qué es el loan to value?

Como hemos adelantado, el LTV (relación préstamo-valor en español) es un indicador financiero inmobiliario, y expresa el porcentaje de financiación que un prestamista concede en relación con el valor de una propiedad o activo.

Dicho de manera sencilla, aplicado a las hipotecas, el loan to value mide cuánto dinero estás pidiendo prestado en comparación con el valor del inmueble que planeas comprar.

Por ejemplo, si la casa en la que estás interesado tiene un precio de 100.000 euros, y el banco te ofrece una hipoteca de 90.000, el loan to value es del 90%. Esto significa que el banco está financiando el 90% del valor de la propiedad, mientras que el 10% restante lo debes cubrir tú con tus ahorros.

¿Por qué es importante el loan to value?

El LTV no es solo una cifra, tiene una gran relevancia en todo tipo de decisiones financieras. De hecho, para los prestamistas, como pueda ser un banco, el loan to value es una medida del riesgo.

Esto es, cuanto mayor es el valor del LTV, mayor es la pérdida en caso de impago, ya que se está financiando una mayor parte del coste de la inversión. En este sentido, un loan to value alto también puede implicar que el prestatario, quien pide el dinero, tiene menos capital propio, dado que está haciendo una menor aportación inicial.

Por esta relación con el riesgo, el LTV influye directamente en las condiciones cuando vas a pedir un préstamo. Un loan to value alto supondrá unas tasas de interés más elevadas, o que te obliguen a contratar otros productos. Como un seguro de protección de pagos hipotecarios o incluso un seguro de vida para la hipoteca.

En la actualidad, las hipotecas suelen concederse con un LTV de entre 70% y 80% en función del tipo de vivienda que se quiera adquirir. Lo que se considera una relación óptima en cuanto a lo que aportas de tus propios recursos. No obstante, existen entidades que ofrecen un porcentaje más alto, incluso del 100%, aunque para determinados tipos de clientes.

¿Cómo se calcula el loan to value?

Calcular el loan to value es bastante sencillo. Solo necesitas dividir la cantidad total del préstamo por el valor de la propiedad y multiplicar el resultado por 100 para obtener el porcentaje.

Poniendo un nuevo ejemplo, si estás solicitando una hipoteca de 180.000 euros para una vivienda valorada en 200.000 €, el cálculo sería:

LTV = (180.000/200.000) x 100 = 90%

En este caso, otro concepto que te sonará, el de la entrada de la hipoteca, serán 20.000 euros. Esto es, lo que pagas por adelantado al propietario del inmueble.

Estrategias para reducir tu loan to value

Como hemos comentado, el LTV de un préstamo influye en lo que pagas de intereses, por lo que, si buscas obtener mejores condiciones en una hipoteca, existen formas de reducirlo:

• Aumenta tu aportación inicial: lógicamente, la forma directa de reducir el porcentaje de loan to value es plantearte aportar más dinero de tus propios ahorros en el momento de la compra. Si puedes, intenta ahorrar antes de solicitar un préstamo de cara a dedicar ese dinero a la cantidad inicial.
• Negocia el precio de la propiedad: si no puedes aumentar tu aportación, otra opción es negociar un precio de compra más bajo. En último término, debes ser realista, y ajustar tus expectativas o explorar opciones más asequibles. Piensa que, a largo plazo, esto supondrá un ahorro en forma de mejores condiciones de financiamiento.
• Refinancia tu hipoteca: la otra parte de la ecuación, el prestamista, también puede aceptar una negociación. Si ya tienes una hipoteca, puedes tratar directamente de mejorar las condiciones si te encuentras en una situación imprevista, lo que se conoce como refinanciación. Además, si has estado pagando tu hipoteca durante un tiempo, el valor de la propiedad puede haber aumentado, lo que podría permitirte obtener un nuevo préstamo con un loan to value más bajo. Por otro lado, también puedes hacer pagos adelantados de una parte del préstamo, esto es, una amortización.

Otra forma de mejorar tu loan to value es aportar más dinero a la compra de casa. Para eso, puede ser aconsejable destinar una parte de los ahorros a la inversión. Dentro del mundo de la inversión, una de las alternativas se encuentra en el crowdlending inmobiliario. En este aspecto, en wecity se puede apostar por oportunidades que generan una rentabilidad total de entre el 5,5% y el 18%. Así, si destinas 20.000 euros a un proyecto que genere un rendimiento total del 13%, habrás conseguido un extra de 2.600 euros para mejorar tu LTV.