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La inversión inmobiliaria puede ser una oportunidad para hacer crecer nuestros ingresos, tanto para pequeños como grandes inversores, pero debemos conocer las diferentes tipologías de inversión inmobiliaria para realizar la estrategia adecuada (3 formas de invertir en fondos inmobiliarios).
Para definir los diferentes tipos de inversión, en el real estate se suelen usar los términos: Core, Core Plus, Valuee Add y Opportunistic. Estas categorías se utilizan para definir el perfil de riesgo y los beneficios esperados de una oportunidad de inversión inmobiliaria, en una escala de más conservador a más agresivo, la inversión Core sería la más segura, mientras que la Opportunistic se coloca como la más arriesgada.
Para determinar la tipología de la inversión se analizan las condiciones físicas del activo y su ubicación. Dentro de estas consideraciones se encuentra también la situación jurídica del inmueble, la calidad crediticia de los inquilinos o la calidad de la construcción y los acabados.
También juega un papel importante a la hora de determinar el tipo de inversión el nivel de apalancamiento utilizada para llevar a cabo la inversión. Además, hay que tener en cuenta que en cada mercado contamos con diferentes rendimientos y los baremos para determinar si una inversión es de riesgo o no cambian.
Inversión Core
Las inversiones Core en real estate son aquellas que cuentan con un perfil más conservador. En este tipo de inversiones, se buscan activos consolidados con un flujo de caja estable para minimizar su riesgo. Normalmente, las inversiones core requieren un gestión más pasiva y se presenta como una alternativa a la renta fija.
Las inversiones core suelen incluir contratos de arrendamiento a largo plazo e inquilinos de alta calidad crediticia. Además, los inmuebles están ubicados en zonas prime de las principales ciudades. Este tipo de inversión suele comportarse mejor dentro de los cambios de ciclo y aporta una mayor estabilidad. Si realizamos una inversión Core podemos contar con un retorno del 3% o el 5%, aunque en mercados emergentes puede alcanzar entre un 7% y un 10%.
Inversión Core Plus
La inversión Core Plus en real estate representa un riesgo moderado para el inversor. Este tipo de operaciones busca incrementar la capacidad del inmueble para general flujos de caja a partir de pequeñas mejoras en los activos. Estos activos, a diferencia de los Core, requieren de la intervención de la compañía.
Entre las operaciones para mejorar la calidad del activo se encuentra la renovación del inmueble o la optimización de procesos para buscar una mejora en la calidad de los inquilinos. En un mercado consolidado, el retorno de estas inversiones suele ser de entre un 5% y un 7%, mientras que en los emergentes se pueden alcanzar valores de entre un 9% y un 13%.
Inversión Value Add
Las inversiones Value Add van destinada a aquellos que están dispuestos a asumir más riesgos para ganar más beneficios. Este tipo de inversiones se suelen realizar sobre activos que no generan flujos de caja en el momento de su adquisición, pero que tienen potencial para generar un mayor retorno si se aporta un valor añadido al inmueble.
Estos activos pueden tener problemas de gestión, mantenimiento o con los inquilinos, por lo que el inversor deberá realizar acciones importantes sobre la propiedad para mejorar el valor del activo. En un mercado consolidado, el retorno de estas inversiones puede alcanzar entre un 7% y un 10%, mientras que en regiones emergentes el crecimiento puede ser de entre el 13% y el 18%.
Inversión Opportunistic
La inversión Opportunistic es la estrategia más arriesgada. En estos proyectos, la explotación de los activos suele tardar más tiempo y es habitual la ausencia de retorno durante los primeros años. La promoción inmobiliaria o la adquisición de inmuebles vacíos para su renovación se pueden englobar en este tipo de inversiones.
En estas inversiones los inmuebles no generan flujos de caja, pero tienen un gran potencial de crecimiento. En mercados consolidados, el retorno de este tipo de inversiones es de entre un 11% y un 15%, mientras que en mercados emergentes se puede alcanzar el 20%.
