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Carlos Olmos es fundador y Managing Director de urbanData Analytics (uDA). Además, es profesor asociado de las más reputadas escuelas de negocios; con él hablamos de la situación actual en el sector, crowdfunding inmobiliario y mucho más.
Pregunta: ¿En qué momento está la inversión inmobiliaria con la crisis sanitaria?
Respuesta: El momento actual es muy heterogéneo. El Covid-19 ha supuesto un impacto catalizador. El impacto está siendo muy diverso en tipologías, usos y geografías, y esta diferencia se verá potenciada en los próximos tres años. En cuanto a usos, el residencial en alquiler, junto con industrial y logístico, es uno de los grandes beneficiados. El mayor impacto ha recaído en el sector hotelero y comercial.
P.: ¿Qué activos son los más solicitados en estos momentos?
R.: Diferenciaría dos segmentos distintos de la demanda. El usuario final, cuyas necesidades han variado durante el confinamiento y que ha desplazado la demanda a periferias metropolitanas.
Y por otro, los fondos de inversión. Estos presentan a su vez diferentes perfiles: Los core+ están focalizando sus esfuerzos en el mercado de alquiler (incluyendo los nichos de co-living, co-seniors, etc) Aquellos más maduros ya están saliendo de Madrid y Barcelona y buscan oportunidades en ciudades secundarias. Por su parte, los que están entrando en el mercado, aún se centran mucho en el centro de estas grandes ciudades donde la competencia es enorme; También están los fondos oportunistas, que están ante una gran oportunidad de reposicionamiento a medio plazo de estos usos más impactados.
El mundo promotor está en un punto muy distinto. No sé está viendo afectado en precios y ventas, aunque sí que veremos una ralentización en sus pipelines y del desarrollo de promociones en los próximos años. Se abre una pequeña venta de oportunidad en la compra de suelo.
P.: ¿Qué papel juega la innovación en el sector inmobiliario?
R.: La innovación es un factor clave, ya no es sólo un elemento diferenciador, se está convirtiendo en un elemento de supervivencia. Se ha desarrollado más innovación en los últimos cinco años que en los anteriores cuarenta. Debemos entender la innovación de una forma amplia: incorporación de la tecnología, innovación en procesos y en modelos de negocio. Nosotros iniciamos el camino en 2013 y prácticamente tenías que explicar en detalle qué hacemos y qué ventajas competitivas ofrecemos. Hemos pasado de esa etapa evangelizadora a una etapa mucho más madura, donde centramos nuestros esfuerzos en aplicar y adecuar las soluciones a nuestro cliente. Estos últimos 8 años, el ecosistema proptech ha estado basado en startups que basan su valor en la aplicación de una tecnología muy concreta. Sin embargo, en los próximos años veremos startups con soluciones end to end, que cosen varias de estas tecnologías en toda su cadena de valor.
Sin duda, es un momento muy interesante. El ecosistema está cada vez más maduro, tanto desde un punto de vista de financiación, ventures capital como de incubadoras y de las aceleradoras.
P.: ¿Qué innovaciones tecnológicas están por venir en el real estate?
R.: Hay cuatro tecnologías que tienen especial influencia en la cadena de valor del sector inmobiliario: big data, inteligencia artificial, virtual reality y blockchain. Cada una de ellas tiene una fase de madurez. Quizás el blockchain es el que está más verde. Todos tenemos muchas expectativas, pero también tiene muchas barreras y su implementación y disrupción va a tardar.
En cuanto a las startups basadas en BigData e Inteligencia Artificial, España representa una pequeña anomalía, en cuanto a que representan un 20% del mapa de proptech, cuando en Europa suponen cerca del 35%. Sin duda veremos la aparición de varias de este tipo de empresas en los próximos años.
Donde veo mayor innovación en los próximos años es en startups más complejas que integren la innovación en el modelo de negocio. La innovación implica operativa, metodologías y modelos de negocio innovadores. Además, tecnología aplicada en cada uno de estos segmentos para que sea una palanca de disrupción. El sector del alquiler será el que vivirá una mayor disrupción. Entendiendo el mercado de alquiler de forma transversal, donde se mezclan los mundos del short, medium y long term; con diferentes targets de nicho. Un sector que incorpora soluciones y servicios del mundo hotelero y de los centros comerciales. Existen grandes oportunidades en este campo.
P.: ¿Cómo cambiarán las proptech a las ciudades y viviendas del futuro?
R.: Me parece un tema muy relevante. También en el ámbito urbano y de las ciudades. La tecnología está variando el comportamiento de las ciudades y como nos movemos en ellas. Antiguamente llegábamos al restaurante caminando por las calles principales y ahora vas por el camino más corto que te marca Google aunque suponga ir por calles secundarias.
La forma de gestionar las ciudades está cambiando también; el dato se ha convertido en un elemento angular. Grandes urbes tienen ya CDO’s dirigiendo departamentos transversales que tejen las necesidades de información del resto de departamentos y dan soluciones de gestión dinámicas, flexibles y adecuadas a las necesidades puntuales de la ciudad.
También ha cambiado la forma en cómo nos relacionamos. El espacio virtual está transformando a las ciudades.
Otro de los principales retos de los próximos años es la colaboración público-privada. No olvidemos que la ordenación del sector inmobiliario y la ciudad dependen en gran parte de la administración pública. Y los puntos de encuentro entre estos intereses y necesidades de lo público y privado, aún está muy lejos de encontrarse. Es un campo en el que el ecosistema proptech aún no ha entrado y que debería fomentarse. Hay mucho que hacer.
P.: ¿Qué papel crees que debe jugar la financiación participativa en el sector?
R.: La financiación en el sector de este último ciclo no tiene nada que ver con el ciclo anterior. En 2006, el 95% de las promociones eran de inversores locales con financiación tradicional; ahora el abanico de financiadores es mucho más amplio y complejo. Dentro de este contexto está el crowdfunding, un concepto totalmente disruptivo. Está salvando barreras normativas y legales muy significativas y está en una fase de evangelización que permita conocer lo que significa y aporta. Sin duda, es un segmento muy relevante y que cada día adquirirá un peso más significativo.
P.: ¿Cómo debería ser un proyecto de crowdfunding inmobiliario para captarte como inversor?
R.: Me interesa mucho el mundo Value added del alquiler, con o sin servicios y tanto long term como medium term. Además, todo lo que tenga que ver con reposicionamiento de ciertos activos que supongan una disrupción en su entorno urbano inmediato. Ahí todo el mundo del retail y de los centros comerciales ofrecen una gran oportunidad, especialmente en centros urbanos. Estos activos, con mezcla de usos y un foco muy diferente del actual tienen una oportunidad muy atractiva.
P.: ¿Qué porcentaje de sus ahorros invertiría en el crowdfunding inmobiliario?
R.: Entorno al 10%.
P.: Sin contar Madrid y Barcelona, ¿dónde invertirías?
R.: Área metropolitana de Madrid y segundas ciudades.
P.: Inversiones: ¿con una estrategia marcada u oportunista?
R.: Core+ y value added.
P: ¿Plusvalía o renta más plusvalía?
R.: Cada momento del ciclo tiene su momento adecuado de entrada. Y los ciclos cada vez son más complejos y heterogéneos. Por lo que hay que saber para cada ciclo, dónde, qué y cuándo invertir. Dicho esto, me encuentro más cómodo con inversiones mixtas renta más plusvalía.
P.: Un empresario de referencia
R.: Voy a mencionar a dos Juanes: Juan Fernández-Aceytuno y Juan Velayos.
P.: Un consejo para alguien que empiece en el sector.
R.: El sector se encuentra en un momento apasionante; el único consejo genérico que me atrevería a dar es que sea transversal en el conocimiento (real estate técnico, financiero, tecnológico…). Ahí está la base de la innovación.
P.: ¿Un proyecto deseado que te gustaría financiar?
R.: Reposicionamiento de un centro comercial urbano.
