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Los tipos de interés es uno de los elementos que más afecta al mercado inmobiliario en diferentes aspectos. Desde la demanda y el precio de las hipotecas, pasando por los préstamos para financiar proyectos inmobiliarios y a la propia evolución de los precios de las viviendas y otros bienes raíces.
Una nueva era en los tipos de interés
Los tipos de interés han pasado por unos años un tanto convulsos. Desde el 2014 hasta el 2022 estuvieron prácticamente parados y anclados en el territorio del 0% en el caso europeo. Tras este periodo de ocho años llegó la fuerte subida de la inflación, alcanzando niveles que no se veían desde la década de los ochenta.
Fue esa situación, la de la subida de la inflación, la que motivó al BCE a aprobar subidas que colocaron los tipos en el 4,5%, el nivel en el que alcanzaron su pico máximo. Ahí se quedaron varios meses, para comenzar a descender en junio de 2024. Con la inflación aparentemente controlada y en línea con el objetivo del 2% comienza una nueva era.
Ahora, las dudas entre el consenso de mercado se encuentran en cuánto más bajarán los tipos de interés. Actualmente, las predicciones los colocan en el 1,5%-2% para dentro de doce meses. Pero, todo dependerá de la inflación y del crecimiento económico. En cualquier caso, se abre paso una nueva era, la de la normalización.
¿Cómo afectan los tipos de interés al mercado inmobiliario?
El mercado inmobiliario es tremendamente amplio y puede ser analizado desde diferentes prismas. Por eso, es necesario poner la lupa y ver cómo afectan los tipos de interés en las diferentes áreas.
Hipotecas
En 2023, según el INE, el número de hipotecas cayó un 17,8% en relación con 2022. En lo que llevamos de 2024, la caída ha sido del 1,7% con respecto al año anterior. Por lo que estamos en niveles de casi veinte puntos menos que en 2022, cuando comenzaron las subidas de tipos.
Con estos datos, parece darse una correlación entre los tipos de interés y la demanda y concesión de hipotecas. Cuando son más bajos es más barato financiarse y se estimula la demanda. Mientras que, cuando las tasas se elevan, son mayores los intereses a pagar al banco, algo que disuade a los potenciales compradores de vivienda.
De hecho, para 2025, según Solvia, la demanda podría regresar a territorio positivo con crecimientos moderados de entre el 2% y el 3%. Esta visión también está respaldada por la consultora EY, quien apuesta por un crecimiento del 2,8% en 2025 y del 4,1% en 2026 al calor de ese descenso de los tipos de interés.
Créditos promotores
Otro elemento fundamental en la financiación del mercado inmobiliario está en los créditos promotores. Pues son estos los encargados de inyectar liquidez para el desarrollo de proyectos y nuevas viviendas. En 2023, este tipo de préstamos tocó suelo en España. Y es que, estos se situaron por debajo del 6,5% del PIB representando un 6,34%, dos puntos porcentuales menos que en 1998.
En 2024, a cierre de julio, los préstamos a promotores cayeron un 2,98%. Para el próximo curso, a pesar de la caída en los tipos y esas mejores condiciones en la financiación, no se espera una gran exposición, aunque si se puede intuir una leve recuperación. Sobre todo, porque se espera que los visados de obra nueva crezcan en 10.000 más para el próximo curso.
Precios
En cuanto a los precios, el impacto de los tipos de interés es un elemento más en la ecuación. En el actual contexto, en el que existe un déficit de vivienda en España, una financiación más barata puede suponer, aunque suene contradictorio, una vivienda más cara.
De hecho, entidades como BBVA pronostican un crecimiento de los precios del 5% en 2024 y del 4,7% en 2025. El alquiler podría llevarse, incluso, la peor parte según Solvia. Y es que, las rentas podrían elevarse hasta un 10% ante la elevada demanda y la escasez de oferta.
Los visados de obra nueva
Si hay un elemento importante en la ecuación es el de los visados de obra nueva, que se desplomaron tras la crisis de 2008 y no han conseguido ni si quiera recuperar el ritmo que tenían en la década de los 90. La escasez de oferta se puede justificar por más de quince años con los visados en mínimos.
Sin embargo, se espera que estos crezcan entre un 6% y un 8% a finales de este año ante las mejores condiciones de financiación por la bajada de tipos y un crecimiento demanda. De hecho, según los datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, entre enero y julio los visados crecieron un 27% y en el séptimo mes del año alcanzaron los 12.500, una cifra que no se veía ya desde finales de 2008.
