Cómo funciona el apalancamiento inmobiliario

El concepto apalancamiento inmobiliario puede ser exótico o complejo, pero nada más lejos de la realidad. Se trata de un mecanismo que utilizan miles de personas tanto para comprar inmuebles, como para invertir en ellos. Por eso, se vuelve necesario analizar qué es y cómo funciona el apalancamiento inmobiliario en sus diferentes variantes.

¿Qué es el apalancamiento inmobiliario?

El apalancamiento inmobiliario se define como aquella operación en la que una persona compra un activo empleando más dinero prestado, que propio. En resumen, pedir prestado dinero para invertir en inmuebles, que es lo que hacemos al pedir una hipoteca.

En realidad, es una técnica muy habitual en los mercados financieros para diferentes tipos de activos. Pero, en este caso vamos a centrarnos solamente en el inmobiliario.

Por ejemplo, cuando alguien compra una casa con hipoteca, se puede catalogar como apalancamiento inmobiliario. Ya que si la vivienda está tasada en 200.000 euros y da una entrada del 30% (20% requerido por el banco, más 10% de gastos e impuestos), necesita una financiación del 80%, ya que el 10% fiscal no está incluido en el precio.

Ahora bien, aunque este es el caso de uso más conocido, no es el único. Si se invierte en inmuebles mediante otros activos, que no sea la compra directa, también se puede emplear esta técnica. Tan solo habría que pedir prestada financiación al banco para realizar la inversión deseada.

¿Cómo funciona el apalancamiento inmobiliario?

Como hemos comentado, hay dos variantes principales de apalancamiento inmobiliario, una de ellas es la compra directa del activo y otra es la compra de activos financieros para invertir en el mercado inmobiliario. En ambos casos se puede utilizar este mecanismo.

A la hora de comprar una vivienda, el funcionamiento es muy sencillo, ya que consiste en solicitar una hipoteca. En el ejemplo anterior, el banco presta 160.000 euros, mientras que el hipotecado aporta 40.000 euros para la entrada, más 20.000 para los gastos y los impuestos. En cualquier caso, el apalancamiento es de 160.000 euros.

Esa cantidad, más los intereses que el banco establezca, será la que se tendrá que devolver mensualmente a la entidad que ha concedido la financiación para comprar el inmueble.

El apalancamiento inmobiliario de la inversión

Cuando invertimos, el apalancamiento tiene que verse desde otra perspectiva. Esa es la de la rentabilidad. Es fundamental que el retorno que recibamos sea mayor a los intereses que tengamos que pagar a la entidad, de lo contrario estaríamos perdiendo dinero y no tendría sentido.

Si esperamos un retorno del 7% anual, los intereses que paguemos deben ser inferiores al 7% para que la inversión tenga sentido. Además, hay que valorar otros criterios, como el periodo de devolución, la seguridad de la inversión, el inicio del retorno de la inversión o el inicio del pago del préstamo.

Imagina que Rubén compra una casa para destinarla al mercado del alquiler. Para comprarla, necesita apalancarse y lo hace a un tipo de interés fijo del 2,5%. Por su parte, el retorno esperado es del 7%. En este caso, tendría una rentabilidad bruta del 4,5%. Si, además, la inflación es del 2%, su ganancia neta antes de impuestos le generaría un retorno del 2,5% anual.

Ventajas y desventajas del apalancamiento inmobiliario

Lo cierto es que el apalancamiento tiene tanto ventajas como desventajas. Por el lado de las ventajas destaca que, gracias a él podemos comprar una vivienda en propiedad para vivir allí, para invertir o como segunda residencia para irnos de vacaciones. Es una forma de invertir en inmuebles con poco dinero, o mejor dicho, con menos dinero que el coste total del activo. 

Pero no solo eso, también nos permite hacer un balance del coste de oportunidad. En el caso de poder comprar la vivienda sin apalancamiento, esto haría que nos desprendiésemos de una gran parte de nuestros ahorros, que quizá no nos generen retorno posterior si solo queremos vivir allí. Sin embargo, si nos quedamos con 100.000 euros y nos hipotecamos en otros 100.000, haría que los 100.000 restantes pudiéramos invertirlos en otra clase de activos para que nos generen un rendimiento que consiga, incluso, pagar nuestra hipoteca anualmente.

Si inviertes 100.000 euros al 7%, ganarías de forma bruta 7.000 euros anuales. Mientras que, si tu hipoteca es de 450 euros anuales, te generaría un gasto de 5.400 euros. Así, estarías ganando más dinero por tener el dinero invertido, con la posibilidad de generar interés compuesto y de seguir ganando cuando acabes de pagar el préstamo.

En cuanto a las desventajas, se encuentran en hacer un error de cálculo y estar pagando más intereses, que retorno te genera la propia inversión inmobiliaria. Además, también te crea la obligación financiera de tener que hacer frente a un pago mensual durante varios años.

Alternativas al apalancamiento inmobiliario

Si estás barajando la opción del apalancamiento inmobiliario para la inversión, hay algunas alternativas más interesantes. En el caso de wecity, hay oportunidades de inversión que generan más de dos dígitos de rendimiento de forma anual. De esta manera, en lugar de tener que solicitar dinero al banco para comprar una vivienda y después alquilarla o reformarla y venderla, con esta inversión no tendrás que endeudarte y acabarás obteniendo más rentabilidad.El alquiler en España se suele situar entorno al 7% anual en términos de rentabilidad, si tienes que pagar una hipoteca con intereses y hacer frente al efecto de la inflación, tan solo te quedaría un 2% de rendimiento neto. Sin embargo, con la alternativa de wecity, solo tendrías que descontar el efecto de la inflación. Si destinas 20.000 a un proyecto con una rentabilidad esperada del 12% en un año, quiere decir que ganarías de forma neta antes de impuestos 2.000 euros en un año. O lo que es lo mismo, un rendimiento del 10% al descontar la inflación.