Cómo funciona un préstamo para construcción

La financiación de vivienda es un campo basto en el que no solamente cabe hablar de hipotecas a tipo fijo, variable o mixto. No todas las personas, empresas o autónomos necesitan o están interesados en esta clásica vía para el acceso a una propiedad. De hecho, muchos de ellos lo que buscan es un préstamo para la construcción de viviendas o edificios. Por eso, es necesario hablar de los préstamos para la construcción, tanto para particulares como para empresas.

¿Qué tipos de préstamos para la construcción existen?

Lo primero de todo es comenzar señalando los diferentes préstamos que existen para la construcción. 

Así, la primera parada se debe hacer en las hipotecas auto promotor. Este tipo de préstamo para construcción de viviendas está enfocado en aquellos particulares que posean un terreno y que quieran construir su propia casa en él.

Además, también existen las hipotecas promotor que, en este caso, se conceden a las promotoras inmobiliarias para dar un préstamo para la construcción de edificios. En este caso, las condiciones pueden ser diferentes en función del proyecto a desarrollar, ya que no solamente pueden ser edificios o viviendas, también puede tratarse de un préstamo para la construcción de infraestructuras o un préstamo para la construcción de obras públicas. 

Sin embargo, a los particulares, lo que más les puede interesar de esta segunda modalidad es subrogarse a la hipoteca promotor en el caso de adquirir una vivienda de obra nueva. En otras palabras, sumarse al préstamo del constructor y contratar la hipoteca con la entidad con la que éste firmó su préstamo.

¿Cómo funciona un préstamo para la construcción?

Lo primero es diferenciar entre el particular y la promotora. En el primer caso, la hipoteca autopromotor difiere en muchos aspectos de una hipoteca tradicional. Por ejemplo, el monto total del préstamo no se da de golpe, sino que el banco va desembolsándolo el dinero por fases a medida que avanza la construcción. Además, será necesario presentar una clase de documentos como la licencia de construcción, presentar un proyecto elaborado por un arquitecto y disponer de un presupuesto de ejecución, entre otras cosas.

En el caso de una hipoteca para una promotora, a grandes rasgos hay alguna similitud. Lo primero es presentar al banco el proyecto de forma detallada, con los presupuestos, las fases, los avales, las licencias, los certificados energéticos, etc. En este caso, lo positivo es que asociarse con un banco puede permitir que después los compradores de las casas se puedan subrogar a la hipoteca, además de facilitar el proceso de venta entre los clientes de la entidad interesados.

¿Qué requisitos necesito para solicitar un préstamo construcción?

El primer requisito para solicitar un préstamo para la construcción de una vivienda es contar con un terreno en propiedad. En el caso de los particulares, no suele ser frecuente que las entidades financien la compra del terreno. Después, hay que presentar un proyecto elaborado por un arquitecto, encargar una tasación, tener una licencia de construcción, un certificado energético y disponer de un presupuesto.

En el caso de cumplir los requisitos, el banco dará luz verde a la primera fase en la que suele desembolsar la mitad de la cantidad total pactada según la tasación. A medida que la obra avance, el arquitecto deberá certificar y notificar al banco cómo va la construcción para que el resto de la financiación sea desbloqueada. Finalmente, cuando la obra termina, la entidad bancaria suele desembolsar entre el 10% y el 20% total de lo pactado.

En el caso de las promotoras, los requisitos para un préstamo promotor pueden ser diferentes en función de cada proyecto. La primera fase será la que tiene que ver con la burocracia, como la entrega de licencias, el desarrollo del proyecto, la viabilidad del mismo, la situación financiera de la propia promotora, etc.

¿Cuánto dinero puedo pedir prestado con un préstamo construcción?

Generalmente, lo que los bancos suelen conceder es el 80% del valor de la tasación del proyecto. Por este motivo, no se puede hablar de una cantidad fija, como sería el máximo son 600.000 euros. Sino que dependerá de cada proyecto y de la propia situación financiera del posible hipotecado. En base a estos criterios, el banco podrá conceder una cantidad u otra.

En el caso de las promotoras, esto puede variar en función del proyecto, la viabilidad del mismo, la rentabilidad a obtener. Es un proceso más personalizado y específico entre la entidad y la compañía que solicite el préstamo.

¿Qué costes tiene un préstamo construcción?

En cuanto a los intereses, estas hipotecas auto promotor suelen ser ligeramente más caras que las convencionales. Así un préstamo para la construcción de viviendas actualmente puede tener una TAE de entre el 5,22% y el 6,55%. Ahora bien, es algo que dependerá de cada banco – no todos ofrecen este tipo de hipotecas – y de cada proyecto, además de la propia situación financiera del solicitante del préstamo. En este mismo sentido, también hay bancos que reducen el interés si se cumplen algunas condiciones. 

Pero, en la actualidad no son hipotecas especialmente baratas, de hecho, son ligeramente más caras al considerarse con un mayor riesgo para el banco.

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Y como promotor, puedes acceder a esta modalidad de financiación alternativa y conseguir el capital que necesitas para desarrollar tus proyectos.