Cómo invertir en REIT desde España

Los Real State Investment Trust (REIT) (incluir el enlace de artículo anterior sobre qué son los REIT) son unas sociedades cotizadas en bolsa, generalmente en mercados anglosajones, que permiten a los inversores tomar exposición al mercado del alquiler y de la gestión de infraestructuras u otras superficies inmobiliarias desde la renta variable. Un estilo de inversión que es muy popular en los Estados Unidos, por eso debes conocer todas las claves sobre cómo invertir en REIT desde España.

¿Qué es invertir en REIT?

Invertir en REIT consiste en comprar acciones de este tipo de sociedades fiduciarias y mantenerlas en cartera para recibir beneficios en forma de dividendos. Este tipo de sociedades están obligadas, por la propia normativa, a repartir el 90% de los beneficios que obtienen entre sus accionistas.

Así que, si tienes una acción de un REIT, recibirás la parte proporcional del 90% de los beneficios que tenga esa compañía. Es un híbrido entre la inversión en dividendos y en el propio sector del Real Estate. 

De esta manera, si el REIT XVB obtiene un beneficio anual de 300 millones de euros y tiene diez millones de acciones en circulación, debe repartir al menos 270 millones entre sus diez millones de títulos, lo cual supone un beneficio de 27 euros por acción. Si cada acción cuesta 1.000 euros, tendría una rentabilidad del 2,7%.

¿Cuál es el REIT más grande del mundo? 

Para ver todo esto trasladado a la realidad, lo más apropiado es prestar atención a los tres REIT más grandes del mundo, qué características tienen cada uno de ellos y qué rentabilidad suelen promediar para que consideres si es una inversión atractiva para ti o no lo es.

En primera posición, el REIT Prologis se cuelga la medalla de oro al tener una capitalización de mercado superior a los 105.000 millones de dólares. En este caso, su negocio está enfocado en la gestión y alquiler de oficinas, naves industriales y superficies comerciales. De hecho, en España posee varias propiedades en diferentes provincias. En cuanto a su rentabilidad por dividendo, según los últimos datos recopilados por Investing.com, es del 3,42%, lo cual supone un beneficio bruto de 34,2 euros por cada 1.000 euros invertidos.

Según los propios datos de TradingView, el segundo REIT más grande del mundo es American Tower Corporation, ya que cuenta con una capitalización de mercado superior a los 90.000 millones de dólares. En este caso, esta sociedad tiene unas características especiales, ya que está más enfocada en el lado de desarrollar y operar infraestructuras de comunicaciones inalámbricas, que en el propio sector inmobiliario residencial o comercial. En este caso, su rentabilidad por dividendo, en base a los últimos datos, es del 3,33%. O lo que es lo mismo, por cada 1.000 euros invertidos, recibirían unos 33,3 euros en dividendos de forma bruta.

La medalla de bronce es para el REIT Equinix, que tiene una capitalización superior a 71.000 millones de dólares. En este caso, su negocio está especializado en la gestión, desarrollo y alquiler de centros de datos, concretamente ostenta más 240 centros en 66 países de todo el mundo con más de 10.000 clientes. Por el lado de la rentabilidad por dividendo, para este negocio la cifra se sitúa en el 2,25%. 

¿Cómo invertir en REITs desde España?

Como ya has visto, aunque los REIT estén enfocados en el desarrollo y gestión de diferentes infraestructuras y superficies, su temática y enfoque es muy variado. De hecho, solamente los tres mencionados se dedican a áreas muy diferenciadas como las torres de comunicaciones inalámbricas, las oficinas y naves industriales o los centros de datos. 

Para poder invertir desde España en estos negocios, la metodología es muy sencilla, ya que solo tendrás que tener una cuenta operativa y habilitada en un bróker dedicado a la compraventa de acciones. Una vez que tengas una cuenta en cualesquiera de estas plataformas, deberás buscar el REIT que más te interese y adquirir el número de títulos que desees. 

Como es un estilo de inversión enfocado en recibir dividendos por el reparto de beneficios que obtienen estos negocios, entonces debes mantener las acciones y periódicamente verás como en tu cuenta van llegando los dividendos repartidos por estas compañías.

Aunque coticen en bolsas extranjeras, bien de Europa o bien de los Estados Unidos, eso no impide el hecho de que puedas recibir dividendos o invertir en este tipo de negocios desde España mediante un bróker.

¿Cuál es el mejor REITs para invertir?

Esta pregunta es compleja de responder, ya que puede ser mejor por el sector en el que opera o por la rentabilidad por dividendo. En estos momentos, uno de los REIT más rentables por dividendo es LTC Propierties, que invierte en viviendas para personas mayores. Por el momento, su rendimiento por dividendo es del 6,61%. Otro REIT con una alta rentabilidad por dividendo es Apple Hospitality, una compañía enfocada en los hoteles de lujo, con un rendimiento del 6,60%.

Sin embargo, esto no quiere decir que sean los mejores, ya que pueden serlo de forma puntual durante un periodo de tiempo, si solamente se mide su rendimiento por dividendo. Pero, esta medida es algo variable y puede fluctuar mucho con el paso del tiempo. Así que, deberías observar también el modelo de negocio en sí y su buena gestión, más allá de si durante un año o un par de ellos su rentabilidad por dividendo es elevada.

Una buena alternativa para invertir en este tipo de negocios es hacerlo mediante un ETF, que es un fondo de inversión indexado y cotizado en el que se tiene exposición a un gran conjunto de estas sociedades, en lugar de tener que adquirir una por una. Es el caso del iShares Cohen & Steers REIT ETF, que invierte en 30 REIT al mismo tiempo.

El crowdlending, más rentable que los REIT

Aunque los REIT se enfocan en la inversión inmobiliaria, gestión y alquiler de propiedades, su manera de hacerlo es muy variada y requiere conocer el sector en el que opera para saber si puede seguir manteniéndose rentable en el futuro. Por este motivo, una alternativa más rentable y sencilla, es la inversión en crowdlending inmobiliario.

En el crowdlening se invierte en una propiedad en concreto y con una rentabilidad estimada previamente. Además, está más enfocado en la parte residencial y su rentabilidad final suele superar los dos dígitos. Es decir, que por cada 1.000 euros invertidos se puede conseguir un beneficio neto superior a los 100 euros.