Cómo se financia una promoción inmobiliaria

Las promociones inmobiliarias son proyectos caros y que requieren de un gran desembolso de capital inicial con la esperanza de obtener unos márgenes de beneficios tras la venta de los inmuebles. Uno de los principales escollos se encuentra, precisamente en la financiación. Por eso, es necesario ver las diferentes vías y alternativas sobre cómo se financia una promoción inmobiliaria.

Fórmulas para financiar una promoción inmobiliaria

Básicamente, hay tres grandes formas de obtener los recursos financieros para sacar adelante una promoción y desplegar el proyecto. Se trata de los fondos propios, la financiación bancaria o la financiación privada. Eso sí, conviene entender que, en muchas ocasiones, no se utiliza una única fórmula, sino que se pueden combinar dos de ellas o, incluso, las tres.

Fondos propios

Se entiende por fondos propios los que proceden de la promotora. De esta manera, si la financiación se hace con fondos propios, la compañía no tendría que asumir ningún endeudamiento y no tendría que devolver el préstamo con intereses. Se trataría de una apuesta total de la propia promotora con la esperanza de hacer una inversión rentable. 

Como todo, esta fórmula tiene sus aspectos positivos y negativos. 

Por el lado positivo se encuentra el hecho de que no habría que negociar ni con bancos, ni con acreedores privados o inversores privados. El proceso es más sencillo y, no solo eso, sino que además no tendría que abonarse intereses sobre el capital recibido para financiar la promoción. Esto supone unos mayores márgenes de beneficios para la promotora.

Por el lado negativo se encuentra el hecho de la dificultad de contar con la liquidez para financiar al 100% un proyecto, el coste de oportunidad de no gestionar mejor esa liquidez y sacarle un mayor partido y la posible pérdida de un gran volumen monetario si la operación no sale bien.

En la mayoría de los casos, es necesario financiar al menos con un 20% o más de la promoción con recursos propios. Es decir, que al menos una parte de ella sería de fondos propios aportados por la promotora.

Financiación bancaria

Se conocen como préstamos promotores y son un modelo financiación especializada para el despliegue de promociones inmobiliarias. Este tipo de créditos tienen unas particularidades especiales, como que se va desembolsando el capital a medida que el proyecto avanza y la posibilidad de ofrecer a los potenciales compradores la opción de la hipoteca subrogada.

En la mayoría de casos, los bancos financian entre el 60% y el 80% del valor total de la promoción. Por lo tanto, el restante debería afrontarse con fondos propios. Sin embargo, el préstamo promotor tiene una serie de ventajas como la ayuda del propio banco para vender más rápido las viviendas, el asesoramiento de sus expertos o el atractivo de ofrecer a los potenciales compradores una hipoteca más sencilla de conseguir.

En cuanto a los intereses, los préstamos promotor son ligeramente más caros a los de una hipoteca convencional, pero inferiores a los de los préstamos al consumo. De hecho, lo habitual es tener que pagar entre un 5,22% y el 6,55% TAE. Mientras que, para las devoluciones, los bancos ofrecen distintas fórmulas de pago, desde cuotas mensuales, a trimestrales o anuales. Además de pagar al finalizar el proyecto o en tramos según se vaya completando la venta de la promoción. 

Financiación privada

Esta es, quizá, la fórmula menos conocida. Se trata de la financiación privada que se puede encontrar a través de empresas, inversores particulares o por medio de fondos de inversión, entre otros. En este caso, las reglas son diferentes a las de un préstamo promotor y se fijan libremente entre la compañía promotora de la nueva construcción y los inversores particulares.

Lo más atractivo de esta fórmula es que aquí si se puede optar a conseguir una financiación del 100% de la promoción inmobiliaria. Eso sí, los intereses pueden ser más elevados y las exigencias también. A diferencia de los bancos, no cuentan con una normativa clara y hay una mayor opacidad. Pero, es una fórmula atractiva para quienes necesiten una mayor financiación y flexibilidad sobre los modos de devolución del préstamo.

Tanto en este caso como en el de la financiación bancaria, es necesario presentar proyectos detallados a nivel económico, como del propio desarrollo de la obra estableciendo cada fase y todos los detalles necesarios. Ya que, para recibir la financiación, ambos acreedores necesitan asegurarse de que se trata de un proyecto rentable y fiable en el que recuperarán su dinero.

En este punto entraría el crowdfunding inmobiliario, que supone un modelo de financiación alternativa para promotores en auge. 

¿Cuál es la mejor forma de obtener financiación para una promoción inmobiliaria?

Lo cierto es que no hay una fórmula mejor que otra y dependerá de cada uno de los casos. De hecho, lo más habitual es ir hacia una financiación mixta entre los fondos propios y una de las dos fórmulas.

En el caso de ser una promotora pequeña con un solo proyecto y una liquidez elevada, sería recomendable optar por los fondos propios como vía principal de financiación, aunque no se llegue al 100%. Si, por el contrario, se van a sacar varias promociones a la vez, es mejor diversificar los recursos de los fondos propios entre varias y, para el resto, acceder a la financiación bancaria o privada.

En cualquier caso, es necesario hacer un cálculo de la cantidad a solicitar, los intereses a pagar, el beneficio que se puede obtener después del pago de esos intereses y ver si es recomendable ir a por un porcentaje de financiación mayor o inferior para optimizar los márgenes de beneficio. Además, tampoco se puede dejar a un lado las fórmulas de devolución del capital para elegir la más cómoda.