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El mercado de la vivienda en España no atraviesa su mejor momento. La tendencia es clara; la demanda supera con creces a la oferta. En pleno cambio de ciclo y proceso de adaptación tras la actividad inmobiliaria incesante generada por la pandemia, la inflación y la subida agresiva de los tipos de interés por el BCE no contribuyen a destensar la situación.
Durante el primer semestre de 2024, se apreció en España una leve contracción en el mercado inmobiliario, motivada porque la demanda no termina de completar el proceso de alquiler o compra. El consumidor no encuentra lo que busca, pero la demanda sigue siendo elevada a la espera de una mejora de las condiciones económicas en la Eurozona.
En el informe ‘Radiografía del mercado de la vivienda en el primer semestre de 2024’, elaborado por Fotocasa Research, se alude precisamente a la distribución desigual de la oferta y la demanda en el mercado de compraventa. Se concluye que el 15% del mercado se asocia exclusivamente con la venta de vivienda, el 78% con la compra y el 6% ha participado en ambos mercados.
- Análisis al detalle del problema de la vivienda
Tomando como referencia el citado informe, se aprecia que el nivel de actividad en el mercado de la vivienda muestra un ritmo moderado. Así pues, en febrero de 2024, retrocedía su nivel hasta el 27% en cuanto a los particulares mayores de 18 años que efectuaron alguna acción inmobiliaria durante el último mes. Una cifra un punto porcentual menos que en febrero de 2023 (con un 28%) y cuatro menos con respecto a agosto del mismo año (que fue del 31%).
Pese a todo, los registros de participación en el mercado indican que el sector inmobiliario refleja un claro repunte estacional durante la temporada estival.
En el modelo de compraventa, se aprecia un descenso que va del 19% de agosto de 2023 al 16% en febrero de 2024. En el mercado del alquiler, se produjo un retraso de un punto porcentual entre agosto de 2023 febrero de 2024, pasando del 16% al 15%.
- Una vía de escape para el ahorrador
Las dificultades encontradas en el mercado inmobiliario, especialmente relacionadas con el alto coste de acceso a la financiación, ha llevado a los pequeños ahorradores interesados en invertir en el sector a recurrir a nuevas plataformas de financiación participativa.
De hecho, en España las plataformas de crowdfunding inmobiliario lograron levantar 116 millones de euros en 2022, mientras que en Europa, las cifras de fondos captados ascendieron a los 2.800 millones de euros.
Cada vez son más los promotores que recurren, para obtener financiación participativa en la fase inicial del proyecto, a plataformas proptech especializadas; Plataformas de Servicios de Financiación Participativa (PSFP). Actúan como intermediarias para que el inversor pueda incorporarse al proyecto.
Así pues, en España se suceden las PSFP como ‘escaparate’, tanto para los proyectos inmobiliarios que buscan financiación como para los inversores que buscan proyectos con la máxima rentabilidad, incluso, superior a las ofertas presentadas en los mercados financieros.
La actividad del crowdfunding inmobiliario, como vía de escape en esta compleja situación del mercado, queda regulada por la Ley 5/2015 de Fomento de Financiación Empresarial del 16 de abril de 2015 y el Reglamento (UE) 2020/1503.
En lugar de otorgar un préstamo al promotor, el crowdfunding inmobiliario en el mercado de la vivienda española podría derivar en que los inversores se convirtiesen en accionistas del proyecto del promotor. Así pues, la rentabilidad generada se repartiría entre los inversores y el promotor de manera proporcional a su participación.
Hay que tener en cuenta que la rentabilidad anual (TIR) del crowdfunding inmobiliario puede oscilar entre el 8% y el 20%, dependiendo del nivel de riesgo. En los últimos doce meses, el nivel de compra de vivienda ha bajado hasta el 3%, aunque hay que tener en cuenta que el nivel de demandantes que no concretan la compra ha aumentado hasta 11%. Con respecto al porcentaje de vendedores, éste se mantiene estable en el 4%.
- Soluciones frente a la tensión del mercado inmobiliario
Es difícil que los precios bajen, pues la tendencia es que la demanda siga en aumento, superando a los niveles de oferta. La falta de ahorro y la compleja situación laboral y económica se presentan como la principal barrera para quienes desean acceder a una vivienda en un plazo máximo de cinco años.
La dificultad que comportan las condiciones hipotecarias actuales tampoco ayuda. Y es que su porcentaje de consideración con barrera entre los deseos y su materialización logró subir del 15% al 18% entre los meses de febrero de 2023 y 2024.
Las condiciones de compra de una vivienda se han recrudecido. La dificultad para acceder a una hipoteca y la falta de adecuación a los precios es el principal obstáculo que encuentran los jóvenes (entre 18 y 24 años). Los jóvenes entre 25 y 34 años aluden también a dos motivos de elevada penetración: la falta de ahorro y los elevados precios.
Pese a todo, se aprecia una línea de continuidad respecto a los anteriores informes sobre el mercado. Reafirma la demanda por la vivienda en propiedad frente al alquiler, incluso en este escenario de costes hipotecarios altos.
Todo pasará porque se implanten estrategias que mitiguen la desigualdad del sector y puedan equilibrar los precios, promoviendo el alquiler social y estimulando el arrendamiento privado. De ahí la necesidad de que se aprovechasen las oportunidades de rehabilitación de viviendas y que se promoviese tanto la implementación de políticas urbanas como la sostenibilidad de las ciudades. Todo ello en pro de la transparencia del mercado inmobiliario.
