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Un puente sirve para unir dos puntos separados entre sí. Esa es también la finalidad de la financiación puente, un tipo de préstamo temporal muy habitual en el sector inmobiliario, tanto para cambiar de casa como en promociones inmobiliarias.
¿Qué es la financiación puente?
Un préstamo o un crédito puente son un tipo de financiación a corto plazo para necesidades de capital inmediata muy útil en dos situaciones. La primera es mientras se negocia y consigue el préstamo definitivo en condiciones normalmente más favorables.
En este caso, trata de financiación transitoria hasta la obtención de financiación permanente. Es una solución que actúa de puente entre dos créditos y que cubre la diferencia entre el primero y el segundo.
La segunda opción, más habitual, es la necesidad de financiación para acometer inversiones que dependen de la venta de un activo que todavía no se ha producido. En este caso, la hipoteca puente concede la financiación total para la compra a la espera de que se vendan los activos deseados.
Para qué sirve un préstamo puente
La mejor forma de entender la utilidad de la financiación puente es mediante dos ejemplos.
Un ejemplo clásico son las hipotecas puente, que permiten comprar una nueva vivienda antes de vender la antigua. Para ello, llegan a financiar hasta el 100% del precio de compra de la casa, algo que normalmente no haría, sabiendo que la venta de la casa antigua cubrirá esa diferencia ente la hipoteca normal y la hipoteca puente.
Este tipo de préstamos puente no tampoco tienen en cuenta el endeudamiento real del usuario, que en el momento de contratarla podría tener dos hipotecas.
Además, para el usuario no tenga que pagar dos hipotecas, suelen incluir un periodo de carencia inicial de capital o una cuota especial reducida hasta la venta de la vivienda.
La financiación puente también se utiliza en el mundo de la empresa para compañías que buscan liquidez inmediata para realizar inversiones sin tener que vender parte de sus bienes. Eso sí, las empresas tienen otras opciones para conseguir esa liquidez, como el factoring o el confirming con el que se adelanta el cobro de facturas.
Y lo mismo un negocio que necesita cambiarse a un local más grande, pero requiere de tiempo para reformarlo primero y vender su propio local, después.
Ventajas de la financiación puente
Los puntos fuertes de este tipo de financiación pasan por:
- Inmediatez. Son préstamos que se tramitan más rápido que los préstamos al uso y en mejores condiciones que los préstamos rápidos. Además, su cantidad es mayor que ese tipo de financiación exprés.
- Cuotas más asequibles al principio, normalmente hasta la venta del activo por el que necesitas esa financiación puente.
- Periodos de carencia amplios, que permite no tener que malvender la vivienda o el activo en cuestión. Estos plazos pueden alcanzar hasta los 5 años.
Riesgos de la financiación puente
Como cualquier financiación, un préstamo puente también tiene sus desventajas y riesgos:
- Riesgo de mercado. En otras palabras, que por muy amplio que sea el plazo, es posible que termines malvendiendo la casa para poder afrontar el préstamo puente. Eso es más habitual en mercados como el inmobiliario donde la recuperación de precios a veces es lenta.
- Préstamo en dos etapas. Las hipotecas puente se estructuran en dos plazos. El primero es el tiempo para vender la casa, durante el que se aplican unas condiciones especiales. El segundo es el normal, que se activará al vender la casa. Esta diferencia temporal puede hacer que las condiciones pactadas para la hipoteca normal no sean las más atractivas en el momento de su activación.
- Condiciones más estrictas para su concesión, dado que el riesgo que asume el banco o la financiera es mayor.
¿Cuál es la diferencia de un préstamo puente con uno tradicional?
La diferencia entre las fuentes de financiación inmobiliaria tradicional y la financiación puente se resume en:
- Mayor rapidez en la concesión.
- Integración del préstamo puente dentro de la hipoteca.
- Funcionamiento en dos plazos.
- Periodos de carecía iniciales.
¿Qué necesitas para obtener un crédito puente?
Si para obtener cualquier tipo de financiación es necesario demostrar solvencia económica, con los préstamos puentes los requisitos son todavía mayores.
La entidad evaluará por un lado las fuentes de ingresos y su estabilidad, tanto para particulares como empresas.
También tendrá en cuenta el valor real del activo que se compra y del que se quiere vender. En el caso de los proyectos inmobiliarios, se evaluará en su conjunto, igual que al solicitar un préstamo promotor.
Además, en el caso de empresas se valorará su historial crediticio, solvencia y posición dentro del sector.
Financiación puente para proyectos inmobiliarios
Los préstamos puente son habituales en la financiación de proyectos inmobiliarios. En este tipo de inversiones sirven para:
- Obtener liquidez inmediata mediante financiación provisional.
- Poder iniciar nuevas promociones o varias promociones al mismo tiempo.
- Cubrir un déficit de capital mientras se venden y van finalizando proyectos.
- Abonar el coste de suelos y terrenos o financiar la obtención de los permisos de obra.
La financiación puente es un modelo de financiación alternativa para este tipo de proyectos, igual que el crowdfunding inmobiliario que encontrarás en wecity y que puede completar el capital que necesitas para desarrollar tu proyecto inmobiliario. Aquí puedes ver cómo funciona esta fórmula de financiación promotores.
