Les taux d’intérêt sont l’un des éléments qui influencent le plus le marché de l’immobilier à différents égards. Qu’il s’agisse de la demande et du prix des prêts hypothécaires, des prêts destinés à financer des projets immobiliers ou de l’évolution des prix des logements et des autres biens immobiliers eux-mêmes.

Une nouvelle ère pour les taux d’intérêt

Les taux d’intérêt ont connu quelques années quelque peu mouvementées. De 2014 à 2022, ils étaient pratiquement stationnaires et ancrés dans le territoire de 0 % dans le cas de l’Europe. Cette période de huit ans a été suivie d’une forte hausse de l’inflation, qui a atteint des niveaux jamais vus depuis les années 1980.

C’est cette situation, celle d’une inflation en hausse, qui a incité la BCE à approuver des hausses qui ont placé les taux à 4,5 %, le niveau auquel ils ont culminé. Ils y sont restés pendant plusieurs mois, avant de commencer à baisser en juin 2024. Avec une inflation apparemment maîtrisée et conforme à l’objectif de 2 %, une nouvelle ère s’ouvre.

Aujourd’hui, les doutes du consensus du marché portent sur l’ampleur de la baisse des taux d’intérêt. Actuellement, les prévisions les situent entre 1,5 % et 2 % dans douze mois. Mais tout dépendra de l’inflation et de la croissance économique. Quoi qu’il en soit, une nouvelle ère de normalisation s’ouvre.

Comment les taux d’intérêt affectent-ils le marché du logement ?

Le marché de l’immobilier est extrêmement vaste et peut être analysé sous différents angles. Il est donc nécessaire d’examiner comment les taux d’intérêt affectent les différents domaines.

Hypothèques

En 2023, selon l’INE, le nombre de prêts hypothécaires a diminué de 17,8 % par rapport à 2022. Jusqu’à présent, en 2024, la baisse a été de 1,7 % par rapport à l’année précédente. Nous nous trouvons donc à des niveaux inférieurs de près de vingt points à ceux de 2022, année où les hausses de taux ont commencé.

Avec ces données, il semble y avoir une corrélation entre les taux d’intérêt et la demande et l’octroi de crédits hypothécaires. Lorsqu’ils sont plus bas, le financement est moins cher et la demande est stimulée. En revanche, lorsque les taux augmentent, les intérêts à payer à la banque sont plus élevés, ce qui décourage les acheteurs potentiels.

En fait, d’ici 2025, selon Solvia, la demande pourrait redevenir positive avec une croissance modérée de 2 à 3 %. Ce point de vue est également soutenu par le cabinet de conseil EY, qui prévoit une croissance de 2,8 % en 2025 et de 4,1 % en 2026 sous l’effet de cette baisse des taux d’intérêt.

Prêts aux promoteurs

Un autre élément fondamental du financement du marché immobilier réside dans les prêts aux promoteurs. Ceux-ci sont chargés d’injecter des liquidités pour le développement de projets et de nouveaux logements. En 2023, ce type de prêts a atteint un point bas en Espagne. Ils étaient inférieurs à 6,5 % du PIB, représentant 6,34 %, soit deux points de pourcentage de moins qu’en 1998.

En 2024, à la fin du mois de juillet, les prêts aux promoteurs ont diminué de 2,98 %. Pour l’année à venir, malgré la baisse des taux d’intérêt et ces meilleures conditions de financement, aucune exposition importante n’est attendue, bien qu’une légère reprise soit perceptible. Surtout que l’on s’attend à ce que les nouveaux permis de construire augmentent encore de 10.000 pour l’année à venir.

Les prix

En ce qui concerne les prix, l’impact des taux d’intérêt est un élément de plus dans l’équation. Dans le contexte actuel, où il y a une pénurie de logements en Espagne, un financement moins cher peut signifier, même si cela peut sembler contradictoire, des logements plus chers.

En effet, des institutions comme BBVA prévoient une croissance des prix de 5 % en 2024 et de 4,7 % en 2025. Selon Solvia, la location pourrait même être la plus touchée. Les loyers pourraient augmenter jusqu’à 10 % face à une forte demande et une pénurie d’offre.

Nouveaux permis de construire

S’il y a un élément important dans l’équation, c’est bien celui des permis de construire neufs, qui se sont effondrés après la crise de 2008 et n’ont même pas réussi à retrouver le rythme qu’ils avaient dans les années 90. L’insuffisance de l’offre peut être justifiée par plus de quinze ans de faiblesse des permis de construire.

Toutefois, ceux-ci devraient augmenter de 6 à 8 % d’ici la fin de l’année, compte tenu des meilleures conditions de financement dues à la baisse des taux d’intérêt et à la croissance de la demande. En effet, selon les données du ministère du logement et de l’urbanisme, entre janvier et juillet, les visas ont augmenté de 27 % et ont atteint 12 500 au septième mois de l’année, un chiffre inégalé depuis la fin de l’année 2008.

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