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Alberto Alcázar, ingeniero industrial y Director del Programa de Innovación Inmobiliaria del IE Business School, señala que la financiación alternativa y la tradicional están condenadas a entenderse y que se van a producir grandes oportunidades en el sector español los próximos meses. “Una crisis siempre es una oportunidad”, sostiene.
Pregunta: ¿Qué novedades tenéis este año en el curso de Transformación Digital e Innovación de IE Business School?
Respuesta: El curso de innovación y proptech comenzará en junio su cuarta edición y hemos preparado algunas innovaciones. Una de ellas es el cambio en el horario. Antes era a viernes completo, ahora lo hemos dividido en dos partes entre viernes por la tarde y jueves por la tarde, porque tenemos vocación de ser globales y alcanzar Latinoamérica para que haya intercambio de ideas y networking entre los profesionales de allá y de acá. Además, habrá profesorado latinoamericano. Como segunda novedad habrá cambios en el programa y pondremos mucho el foco en los nuevos modelos de financiación como el crowdfunding y el crowdleanding, que antes tocábamos muy por encima, pero están cobrando mucha importancia. También vamos a centrarnos en la venta online. Así que profundizaremos en todo lo que tiene que ver con el proceso completo de comercialización a través del canal online.
P: Con tu conocimiento y cercanía, ¿qué nos dicen los datos del sector inmobiliario actualmente? En el corto, medio y largo plazo.
R: Es una pregunta muy difícil de responder. La palabra clave es incertidumbre. La pandemia ha generado una crisis social, económica y de salud que se ha trasladado a nuestro sector. El año pasado se redujo el negocio en prácticamente todos los asset class del mercado y se redujeron los precios de vivienda y alquiler. Hasta verano nos vamos a mantener con todos los precios a la baja y en incertidumbre. Después, si las medidas de vacunación y contención de la pandemia empiecen a surtir efecto, esperamos que esto se frene y empecemos a ver de nuevo normalidad. Esto pasa porque en 2022 y 2023 haya recuperación pre Covid-19 y volvamos a niveles de 2019 y 2018. Esto es hablar de una forma muy global, pero sería más interesante hacerlo de cada tipo de activo. La logística se ha visto empujada por la pandemia con el auge del ecommerce y ha cerrado el año con rentabilidades importantes y con mucha inversión y foco internacional. También miro con mucho interés el sector hotelero y todo el residencial turístico. Hay una cola de efectos colaterales que se van a producir y que van a generar una cantidad de oportunidades tremenda. Siempre que hay incertidumbre y crisis hay muchas oportunidades. En conclusión, hay mucho interés internacional para invertir en España, aunque aparentemente haya una posición de look and see sí que se están analizando proyectos.
P: La banca, ¿cómo está digiriendo lo que viene y cómo lo van a digerir en un futuro?
R: La opinión generalizada, y la mía, es que esta crisis no es tan profunda ni inmobiliaria como fue la de 2008. Es verdad que se va a sufrir y notar en el mercado, pero las empresas y las familias no están tan endeudadas y no hubo una subida de precios tan pronunciada como en la precrisis pasada. Si nos fijamos en el sector financiero, está mucho más preparado desde el punto de vista inmobiliario. Por aquel entonces, al sector financiero le pilló la crisis a desmano, no tenían los equipos preparados, los procesos adecuados ni la mentalidad para superarlo, fue como un tsunami. Ahora el sector está mucho mejor preparado y saben lo que tienen que hacer, los procesos están ya testados. Por último, el ecosistema de empresas que hay alrededor como la red de API, los servicer o las proptechs se han adaptado y han cogido experiencia en trabajar con bancos.
P: ¿Qué tipo de inversor nos vamos a encontrar en esta crisis?
R: Va a haber oportunidades para todos. Pero puede que los inversores oportunistas y value add salgan más beneficiados. Esta crisis está atacando menos al propietario core, así que creo que habrá más oportunidades en otros campos. Es cierto que mucho de los inversores que ha habido en España eran oportunistas en su inicio y han ido variando a otras ventanas de oportunidad y sabían como hacerlo y se han deslizado a value add o hasta core+.
P: ¿Qué corrientes tecnológicas nuevas nos esperan en el proptech?
R: Hay tantas… Nuestro sector se ha movido muy despacio hacia la innovación, pero los últimos años ha habido muchos avances, tanto por parte de start ups como de las compañías más establecidas. No obstante, estamos a la cola. Entre las tecnologías que van a revolucionar el sector está la aplicación del Internet de las cosas (IoT, por sus siglas en inglés) va a tener mucho recorrido. Creo que la irrupción del 5G lo va a revolucionar todo y tendrá mucha importante en el sector. El real estate tiene la infraestructura de todo: hoteles, centros comerciales, viviendas… Todos son susceptibles a tener IoT. El internet de las cosas va a estar en todos los lugares y allí hay una oportunidad que ahora mismo están aprovechando más las empresas tecnológicas que las de real estate. Otra de las innovaciones que debe realizar el sector es la automatización. Desde la robotización de los procesos de obras hasta la generación de facturas o lecturas de escrituras. Otra de las revoluciones estrella va a ser el blockchain. Es una tecnología todavía muy incipiente, pero va a cambiar mucho el cómo hacer las cosas.
P: Creo que hay una ventaja fundamental en el blockschain: es mucho más líquido. Eso para el real estate es un gran avance.
R: Totalmente. Espero que, en un futuro, todo el proceso de venta de un activo inmobiliario se pueda realizar desde un móvil, y el blockchain va a hacer que eso ocurra. Todo lo que pase por la certificación, la valoración y tasación del activo y el proceso de venta se podrá realizar sin que tenga de intervenir el notario guardándose automáticamente en el registro. Así que, además de liquidez, está tecnología pueda dar seguridad.
P: ¿Qué valor pueden aportar las empresas de gestión de datos como Urban Data, Madiva o Idealista Data a las entidades bancarias? Ahora que ya sabemos distinguir el dato bueno del dato malo, ¿qué vamos a conseguir con ello?
R: En los últimos años, estas empresas son capaces de decirte cómo ha evolucionado el mercado, cómo se encuentra y generarte escenarios para los próximos años. Significa pasar de lo estático a lo dinámico. Además, para las entidades bancarias, gestionar los datos de los activos inmobiliarios ha sido uno de los grandes dolores a los que se han tenido que enfrentar, ya que dificultaba mucho el proceso de obtener el valor y aceptar ofertas. Con esta nueva tecnología se va a dinamizar el mercado, ya que puedes tomar decisiones más rápidas sin miedo a equivocarte. La opacidad que existía en el mercado inmobiliario español está desapareciendo. Esto beneficia tanto a los bancos como a los fondos y promotoras.
P: ¿Qué le aventuras al crowdfunding en España?
R: Es absolutamente necesario que exista un modelo alternativo de financiación tanto para el promotor e inversor, como el cliente particular que se va a comprar una vivienda. Actualmente, la gran mayoría de la gente piensa que o tienes fondos propios o vas a un banco o la inversión es muy complicada. Creo que va a ser en algunos casos un modelo sustitutivo de la financiación bancaria, pero en muchos otras también pueden ser complementario. La financiación bancaria y la alternativa se van a ver obligadas a trabajar de la mano. Algo positivo del crowdfunding es que democratiza la financiación dando a acceso a proyectos a población que de otra manera le sería imposible.
P: Otro punto fundamental es la diversificación. El real estate tendía a la concentración de los ahorros y ahora puede entenderse como un activo físico en el que está invirtiendo. Tú, como inversor, ¿qué buscas en un proyecto?
R: Para invertir, me gustan proyectos que tienen su complejidad. Para ponerle un nombre, los proyectos value add o un desarrollo urbanístico con alguna dificultad jurídica, que se tenga que realizar un reposicionamiento del activo, un rediseño o invertir en capex. Es una inversión con cierto riesgo, pero ahí me veo invirtiendo, en operaciones que me aporten un alto retorno. Al final, encontrar una oportunidad donde otros ven un riesgo.
P: ¿Dónde te ves en los próximos años?
R: En el sector inmobiliario y cerca de todos los cambios que están pasando. O estoy surfeando la ola de la innovación o me va a ahogar. Tanto desde la empresa en la que esté como desde el IE Business School, me gustaría estar aportando mi granito de arena para modernizar el sector y poner en valor la innovación en el real estate.
