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Juan Antonio Gómez-Pintado es presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) y la Asociación de Promotores y Constructores de España (Apce). Además, es presidente de la promotora Vía Agora.
Pregunta: Cuéntanos en pocas palabras cómo trabajáis para los promotores y constructores y cómo estáis gestionando la actual situación de pandemia.
Respuesta: La Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) es una asociación de asociaciones, es decir, que no tenemos empresas como tal, sino que cada provincia cuenta con una asociación, que es donde están las empresas. Entonces desde APCE damos servicio a las asociaciones provinciales. Así nos aseguramos de que todas las empresas tengan acceso a estos servicios. Fundamentalmente, desde APCE hacemos un seguimiento de todas las novedades jurídicas y técnicas que se plantean en el sector de tal manera que servimos de plataforma de generación de información. Por sintetizar: todas las novedades jurídicas o técnicas se analizan en APCE y a la vez todas las asociaciones provinciales vierten esta información a la asociación nacional.
En cuanto a la crisis sanitaria. Nuestro sector no ha estado muy afectado a nivel productivo, ya que hemos podido trabajar salvo los diez días de confinamiento más severo antes de Semana Santa. No hemos estado al 100% porque las medidas de distanciamiento han afectado a la productividad, pero sí que hemos estado al 85% del rendimiento. En ventas nos ha afectado más porque se cerraron los puntos de venta y, tras el confinamiento, hemos tenido un verano magnífico de ventas en toda España. Si se compraran estos meses con los del año pasado, salen datos similares de ventas
P.: ¿Por qué el sector inmobiliario español es atractivo para los inversores?
R.: Al final, en el mundo de la compraventa de viviendas la familia que necesita hacer la compra identifica dos aspectos: los préstamos hipotecarios, que están más baratos que nunca, y los precios de vivienda nueva, que no están bajando. Así, el mercado está viendo que el precio de la vivienda no va a bajar a pesar de la crisis. Además, creo que hay una tercera pata: para los inversores, entre el mercado financiero o el mercado inmobiliario, el real estate ofrece un recorrido y un margen que la bolsa no los puede ofrecer.
P.: ¿Cuáles son las principales tendencias de los próximos años?
R.: El build-to-rent, clarísimamente. Hay un exceso de liquidez a nivel mundial y los fondos de inversión no tienen alternativas de inversión seguras y con márgenes adecuados al sector inmobiliario. En España, el alquiler está muy poco desarrollado y los inversores a largo plazo identifican el mercado español como una oportunidad, con lo cual las empresas que son más tranquilas en sus inversiones han visto que el build-to-rent en España como una buena oportunidad. Es la principal tendencia en los próximos años.
P.: Otro punto clave es la ayuda a la compra para los jóvenes. ¿Las vamos a tener en España?
R.: La reflexión que hago cuando hablamos con los gobiernos es que tenemos una situación de crisis global en la economía y siempre he defendido que nuestro sector está capacitado para ser tractor y sustituto de una parte de la generación de empleo de otros que pueden estar más afectados como, por ejemplo, el turístico. Mucha gente que trabajaba en el sector promotor pasó al sector servicios tras la última crisis y con un rápido reciclaje serían fácilmente recolocables en nuestro sector.
Por otro lado, nuestro sector está preparado para la compraventa, no para el alquiler. Al menos actualmente. El 95% de la masa del sector son empresas pequeñas y medianas que se dedican a la compraventa. Esto no es baladí. Nos dedicamos a la compraventa porque los bancos la financian porque quieren al comprador final como cliente. En cambio, son más reacios al alquiler y financian un porcentaje más pequeño del capital necesario. Al final, nuestras empresas se dedican a la compraventa porque es donde hay financiación. Siempre he mantenido que, aunque nos tenemos que dedicar en un porcentaje mayor al alquiler y a la rehabilitación, porque nos lo va a marcar Europa, no podemos desechar la compraventa. Hay un porcentaje importante de jóvenes que tienen capacidad de pago, pero no de ahorro. Hemos identificado más de un millón de personas en esta situación que no han abandonado el hogar familiar. Entonces, deberíamos hacer como otros países como Reino Unido y, que a través de un aval del Estado, el banco pueda ampliar el crédito hasta el 95% del precio de compra, con lo que facilitas el acceso a la vivienda a los jóvenes. Hay que ser muy riguroso a la hora de ver la capacidad de pago, pero serían un millón de nuevos hogares que estarían por vender.
Si pones este aval, pones en marcha un nivel de producción de 350.000 viviendas. Si lo haces, vas a ingresar más de 15.000 millones en impuestos entre los tres niveles de administración. Poniendo sobre la mesa sólo el compromiso del aval y entregando el aval a los dos años, desde el minuto uno, ya empezarían a recuperar el capital con impuestos y habrás generado más de 400.000 puestos de trabajo y solventado el acceso a la vivienda a un número importante de personas. No se entiende por qué no somos capaces de hacerlo cuando está funcionando en otros países. Sé que se está estudiando en los ministerios de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana y de Economía. Además, también lo hemos planteado a las comunidades autónomas y Madrid fue la primera que cogió la bandera y en el último debate del Estado de la Región ya se anunció que la Comunidad ayudará a la compra de 5.000 viviendas a jóvenes de entre 25 y 35 años con un coste de 15 millones de euros en avales. Estamos trabajando también con gobiernos como Andalucía o Galicia.
P.: ¿Qué papel juega la innovación en el sector inmobiliario?
R.: Es fundamental. Ahora mismo una de las líneas de trabajo más clara es la innovación y la industrialización. Es cierto que se considera a nuestro sector muy tradicional en sus formas, pero ha implementado mucha innovación en materiales, desde instalaciones a fachadas y cubiertas, pasando por las instalaciones energéticas. Pero nos falta el proceso de edificación, es decir, la industrialización. Creo que ha llegado el momento y ya hemos lanzado la Plataforma de Industrialización de la Vivienda, donde hay más de cuarenta empresas y que es muy transversal en todo el sector. Y esto va a ocurrir por una sencilla razón: la mano de obra experta en metodología tradicional se va jubilando y no estamos teniendo sustitutos jóvenes que entren en el proceso. No somos atractivos para los jóvenes en el proceso de ejecución de obra, pero en industrialización, sí. ¿Cuál es el reto? La formación. La formación profesional está muy obsoleta y tenemos que implementar la formación dual, en la que las empresas participen en el proceso de aprendizaje y que los jóvenes puedan hacer prácticas. Si somos un sector más industrializado, seremos más atractivos para los jóvenes que quieran estudiar una formación profesional de altura. Hasta ahora parecía que quien se dedicaba a esto, no valía para estudiar una carrera superior y esto es un concepto que hay que cambiar.
P.: ¿Qué papel debe jugar la financiación alternativa en el sector?
R.: Ahora mismo, la financiación alternativa aún tiene un coste elevado respecto a la financiación tradicional. Los bancos tienen una pelea encarnizada en el momento de la subrogación de los clientes. El éxito de estas subrogaciones es bajo, quizás del 30%. Por eso sopesan mucho dónde y cómo tienen que entrar. Ahí echo en falta la inversión alternativa, aunque lo que nos echa para atrás es que el coste elevado que tiene, que puede llegar a los dos dígitos. Cuando esta financiación tenga un flujo más claro de capitales y la financiación alternativa tenga un coste de un dígito, veremos una explosión del sector.
P.: ¿Qué debe tener un proyecto inmobiliario para captarte como inversor?
R.: Seguridad jurídica es lo más importante. Especialmente, la seguridad de negocio. Que estos fondos dedicados al crowdfunding estén dedicados a un proyecto que tenga visibilidad de margen. Esta visibilidad da la seguridad del retorno de tu capital.
P.: ¿Qué proyecto te gustaría financiar con crowdfunding?
R.: Quizás no un proyecto específico, lo que me gusta de la financiación alternativa es que te permiten tener menos dependencia de las financiaciones de las entidades bancarias. Si en algún momento la realizase, la principal razón sería evitar este grado de dependencia de las entidades financieras.
P.: Sin contar Madrid y Barcelona, ¿una ciudad en la que invertir?
R.: Málaga.
P.: Inversiones, ¿con estrategia marcada u oportunistas?
R.: Estrategia marcada, siempre hay que planificar bien.
P.: ¿Comprar para vender o comprar para alquilar y vender?
R.: Ahora mismo, comprar para vender.
P.: ¿Un referente?
R.: Hay muchos, pero el que más, Amancio Ortega. También creo que Pablo Isla es un fuera de serie.
P.: ¿Qué dirías a alguien que empieza en el sector?
R.: Que es un sector de sectores, que es muy complicado y que no minusvalore los riesgos que tiene.
P.: ¿Cómo sería tu cartera inmobiliaria ideal?
R.: Tenemos una cartera de alrededor del 50% del suelo a corto plazo, el 30%, a medio plazo y un 10% a largo plazo.
