Principales ratios financieros de la inversión inmobiliaria

Cuando inviertes en cualquier producto financiero, siempre debes analizar si la inversión que vas a hacer es una buena idea o no lo es. Para saberlo, es necesario que midas, estudies y analices el activo en concreto. 

Por este motivo, los ratios financieros juegan un papel fundamental en este sentido, ahora bien no son los mismos los que utilizas para el análisis fundamental de una empresa que los ratios financieros de la inversión inmobiliaria.

Por eso, vamos a ver en este artículo qué son los ratios financieros, cuál son los más utilizados en la inversión inmobiliaria, para qué sirven cada uno y, sobre todo, cómo los puedes utilizar para saber si vas a hacer una buena o una mala inversión.

¿Qué es un ratio financiero inmobiliario?

Los ratios financieros de la inversión inmobiliaria son medidas utilizadas para evaluar la rentabilidad y el rendimiento de una inversión en bienes raíces. Estos ratios proporcionan información clave sobre la eficiencia y la salud financiera de una propiedad, lo que ayuda a los inversores a tomar decisiones informadas sobre dónde y cómo invertir su capital.

Por ejemplo, si vas a comprar una vivienda para destinarla al alquiler, deberás saber cuál será la rentabilidad anual esperada antes de llevar a cabo de la operación. Aquí influye tanto el precio de la casa, como las posibles reformas que debes realizar, el coste del préstamo si necesitas pedirlo, la cuota esperada a recibir mensualmente, etc. Con todos esos parámetros, podremos saber si es o no rentable y cuánto lo es.

Los ratios inmobiliarios nos permiten conocer esa información en una sola cifra y bajo diferentes prismas.

En el caso del crowdlending inmobiliario, por ejemplo, se conoce la rentabilidad esperada y estimada antes de desembolsar nuestro dinero y también otras métricas sobre el negocio. Por tanto, es mucho más sencillo a la hora de operar, ya que no tendremos que realizar nosotros mismos los cálculos.

¿Cuáles son los principales ratios financieros de la inversión inmobiliaria?

Existen diferentes ratios financieros, que son estas herramientas que nos ayudarán a conocer la rentabilidad estimada de tu inversión. Las cuatro más utilizadas son el ROI, la TIR, el VAN y el ROCE. 

• ROI o Return Over Investment: es un indicador financiero utilizado para evaluar la rentabilidad de una inversión en relación con el coste inicial de dicha inversión. En el contexto de la inversión inmobiliaria, el ROI mide el rendimiento generado por una propiedad en comparación con la cantidad de dinero invertida inicialmente en ella. Para calcularlo debes dividir la ganancia neta entre el coste inicial de la inversión y multiplicarlo por 100. 
• TIR o Tasa Interna de Rendimiento: La TIR es una medida financiera utilizada en la inversión inmobiliaria para evaluar la rentabilidad de un proyecto o una propiedad. La TIR representa la tasa de rendimiento esperada de una inversión inmobiliaria, es decir, el rendimiento anualizado que iguala el valor presente de los flujos de efectivo futuros de la inversión con el costo inicial de la inversión. 
• VAN o Valor Actual Neto: es una medida financiera que evalúa la rentabilidad de una inversión al calcular el valor presente de los flujos de efectivo futuros generados por una propiedad, descontados a una tasa de descuento adecuada. El VAN inmobiliario se calcula considerando los ingresos esperados de alquiler, los gastos operativos, los impuestos, los costos de mantenimiento, así como cualquier otro flujo de efectivo asociado con la propiedad a lo largo de su vida útil.
• ROCE o Return on Capital Employed: mide el retorno sobre el capital empleado y es una métrica que sirve para ver lo eficiente que es el uso de recursos propios. Es muy habitual en alquileres y en operaciones donde se usa el apalancamiento, es decir, la deuda. 

¿Cómo utilizar los ratios financieros?

Lo cierto es que todos estos ratios financieros se utilizan para a conocer la rentabilidad que podemos esperar de la inversión desde diferentes parámetros o perspectivas. Por ejemplo, el ROI es más genérico, mientras que la TIR y el VAN necesitan operaciones más complejas para saber cuál es la rentabilidad de una inversión y el ROCE es más útil en operaciones con financiación.

En cualquier caso, para llevar a cabo el cálculo de los indicadores anteriores deberás tener en cuenta muchos factores como el coste anual del préstamo si lo tienes, los impuestos a pagar, los seguros, el pago de la comunidad de vecinos, la revalorización de la cuota a recibir esperada en los próximos años…

Ejemplo: 

• Coste de adquisición del apartamento: 150,000 euros
• Gastos de cierre y otros costos asociados: 10,000 euros
• Ingresos brutos de alquiler anuales: 12,000 euros
• Gastos operativos anuales (mantenimiento, impuestos, seguros, etc.): 3,000 euros
• Duración de la inversión: 5 años
• Tasa de descuento (tasa de rendimiento mínima requerida): 8%

Para este ejemplo, el ROI es -65.71%, el VAN es -40,474.60 euros y la TIR es aproximadamente 6.75%. Estos resultados sugieren que la inversión podría no ser rentable, ya que el ROI es negativo y el VAN es negativo, lo que indica que la inversión no alcanza la tasa de rendimiento mínima requerida. La TIR es menor que la tasa de rendimiento mínima requerida del 8%.

¿Qué rentabilidad deberíamos esperar de nuestra inversión inmobiliaria?

Se considera que una rentabilidad óptima la que se sitúe entre el 8% anual y superiores. 

Sin embargo, es crucial tener en cuenta que el rendimiento de tu inversión puede experimentar variaciones significativas, influenciadas por factores tales como la ubicación, el tamaño y la calidad de la propiedad, así como las condiciones del mercado.

En el caso de Wecity, la mayoría de los proyectos recientes tienen una rentabilidad anual que supera el 10% y que por tanto se consideraría rentable. Además, en este caso no debes, si no quieres, realizar cálculos con los ratios financieros, ya que se establece una rentabilidad estimada previamente.

¿Cómo interpretar los principales ratios financieros?

Los ratios financieros inmobiliarios son herramientas clave para evaluar inversiones en bienes raíces. 

El ROI mide la ganancia relativa al coste de inversión y un ROI positivo indica rentabilidad. 

La TIR es la tasa que iguala el VAN a cero, con una TIR alta indicando una inversión atractiva. 

El VAN representa la diferencia entre el valor actual de los flujos de efectivo futuros y el costo inicial, siendo positivo si la inversión es rentable.