As taxas de juro são um dos elementos que mais afectam o mercado imobiliário em diferentes aspectos. Desde a procura e o preço das hipotecas, passando pelos empréstimos para financiar projectos imobiliários, até à própria evolução dos preços das casas e de outros imóveis.

Uma nova era nas taxas de juro

As taxas de juro têm estado a atravessar uns anos algo turbulentos. De 2014 a 2022 estiveram praticamente estacionárias e ancoradas no território de 0% no caso da Europa. A este período de oito anos seguiu-se uma forte subida da inflação, atingindo níveis que não se registavam desde a década de 1980.

Foi esta situação, a da subida da inflação, que levou o BCE a aprovar subidas que colocaram as taxas em 4,5%, o nível em que atingiram o seu pico. As taxas mantiveram-se aí durante vários meses, antes de começarem a descer em junho de 2024. Com a inflação aparentemente sob controlo e em linha com o objetivo de 2%, começa uma nova era.

Agora, as dúvidas entre o consenso do mercado residem em quanto mais as taxas de juro irão descer. Atualmente, as previsões apontam para 1,5%-2% dentro de doze meses. Mas tudo dependerá da inflação e do crescimento económico. Em todo o caso, está a iniciar-se uma nova era de normalização.

Como é que as taxas de juro afectam o mercado imobiliário?

O mercado imobiliário é muito vasto e pode ser analisado sob diferentes prismas. Por conseguinte, é necessário analisar a forma como as taxas de juro afectam as diferentes áreas.

Crédito à habitação

Em 2023, de acordo com o INE, o número de hipotecas caiu 17,8% em relação a 2022. Até agora, em 2024, a queda foi de 1,7% em relação ao ano anterior. Estamos, portanto, em níveis quase vinte pontos mais baixos do que em 2022, quando começaram as subidas das taxas.

Com estes dados, parece haver uma correlação entre as taxas de juro e a procura e concessão de crédito hipotecário. Quando estão mais baixas, é mais barato financiar e a procura é estimulada. Em contrapartida, quando as taxas sobem, os juros a pagar ao banco são mais elevados, o que afasta os potenciais compradores de casa.

De facto, até 2025, segundo a Solvia, a procura poderá regressar a terreno positivo, com um crescimento moderado entre 2% e 3%. Este ponto de vista é também apoiado pela empresa de consultoria EY, que prevê um crescimento de 2,8% em 2025 e de 4,1% em 2026, no calor desta descida das taxas de juro.

Empréstimos aos promotores

Outro elemento fundamental no financiamento do mercado imobiliário é o crédito aos promotores. Estes são responsáveis pela injeção de liquidez para o desenvolvimento de projectos e novas habitações. Em 2023, este tipo de empréstimo atingiu um ponto baixo em Espanha. Situavam-se abaixo dos 6,5% do PIB, representando 6,34%, menos dois pontos percentuais do que em 1998.

Em 2024, no final de julho, os empréstimos aos promotores diminuíram 2,98%. Para o próximo ano, apesar da descida das taxas de juro e destas melhores condições de financiamento, não se prevê uma grande exposição, embora se pressinta uma ligeira recuperação. Sobretudo, porque as novas licenças de construção deverão aumentar em mais 10.000 no próximo ano.

Os preços

Quanto aos preços, o impacto das taxas de juro é mais um elemento na equação. No contexto atual, em que existe um défice de habitação em Espanha, um financiamento mais barato pode significar, embora possa parecer contraditório, uma habitação mais cara.

De facto, instituições como o BBVA prevêem um crescimento dos preços de 5% em 2024 e de 4,7% em 2025. De acordo com a Solvia, o arrendamento pode mesmo ficar com a pior parte. As rendas poderão aumentar até 10%, face à elevada procura e à escassez de oferta.

Novas licenças de construção

Se há um elemento importante na equação, é o das novas licenças de construção, que caíram a pique após a crise de 2008 e ainda não conseguiram recuperar o ritmo que tinham nos anos 90. A escassez de oferta pode ser justificada por mais de quinze anos de licenças de construção baixas.

No entanto, prevê-se que estas cresçam entre 6% e 8% até ao final deste ano, devido a melhores condições de financiamento, em virtude da descida das taxas de juro, e a um aumento da procura. De facto, segundo dados do Ministério da Habitação e da Agenda Urbana, entre janeiro e julho os vistos cresceram 27% e no sétimo mês do ano atingiram os 12.500, um valor que não se via desde o final de 2008.