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¿Has oído hablar del ‘catastrazo’ pero no sabes a qué se refiere? En realidad, no es un término nuevo, pero en los últimos años lo habrás podido ver en más ocasiones. En particular, referido a un cambio legislativo introducido en 2021 en nuestro país.
Más concretamente, a la aplicación del denominado valor de referencia del catastro. Un índice que afecta directamente a algunos impuestos sobre las viviendas. Y, en consecuencia, al mercado inmobiliario.
Es decir, que te afectará si estás pensando en comprar o vender una propiedad y también si vas a heredarla. Te contamos los detalles para que evites sorpresas desagradables cuando llegue el momento de pagar tus impuestos.
¿Qué es el ‘catastrazo’?
Cuando decimos que el concepto de ‘catastrazo’ no es nuevo es porque se ha venido usando otras veces en el pasado. La diferencia es que anteriormente se refería a las ocasiones en las que se hicieron cambios en los valores catastrales de los inmuebles.
Tal como lo entendemos en el contexto actual, el ‘catastrazo’ se refiere a las consecuencias de la Ley 11/2021, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal. También conocida como ‘Ley Antifraude’, el texto introdujo en el año 2022 un nuevo concepto en el sistema fiscal español: el valor de referencia del catastro.
La clave está en que este valor de referencia es una estimación del precio de mercado de los inmuebles y terrenos. Y es la cifra que determina el importe de tasas como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), el Impuesto sobre el Patrimonio (IP) y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).
Ahora bien, esa estimación se calcula tomando en cuenta el valor de mercado de las operaciones de compraventa de viviendas que se realizan en cada zona. Y se emplean las cifras que aportan los notarios. Es decir, que hay que diferenciar entre lo que pagas por una propiedad y lo que Hacienda considera que vale a efectos fiscales.
Hacienda busca actualizar periódicamente este valor para que refleje de manera más fiel el precio real de los inmuebles en cada área geográfica. Pero en la práctica, se ha demostrado que el ‘catastrazo’ registra valores superiores al precio de compra real de un inmueble, lo que implica un mayor pago de impuestos del debido.
Diferencia entre valor catastral y valor de referencia
Una de las claves para entender cómo puede afectarte el ‘catastrazo’ -y motivo de bastante confusión- es conocer la diferencia entre el valor catastral y el valor de referencia del catastro. Ambos conceptos determinan lo que pagarás en ciertos impuestos, pero se utilizan en contextos distintos.
El valor catastral es una cifra que ha existido desde hace mucho tiempo en el sistema tributario español y está relacionada principalmente con el cálculo de tasas locales, como el conocido Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
Este valor lo establece la Dirección General del Catastro a partir de varios factores: el valor del suelo, el de la construcción, la ubicación y otros criterios objetivos. El uso del valor catastral es proporcionar una referencia fiscal para los inmuebles, pero, en general, suele estar por debajo del valor de mercado.
Por su parte, el valor de referencia del catastro está pensado para reflejar más fielmente los precios que se manejan en el mercado inmobiliario. Por eso, mientras que el valor catastral es estático y solo se revisa muy de vez en cuando, el valor de referencia se actualiza anualmente.
También lo fija la Dirección General del Catastro, pero en función de los precios reales de las compraventas de inmuebles en una determinada zona. Para eso, utiliza las cifras de las operaciones proporcionadas por los notarios.
Por último, el valor de referencia del catastro se aplica en el cálculo de otros impuestos, como explicamos a continuación.
Impacto del ‘catastrazo’ en los impuestos
El cambio introducido por la Ley 11/2021 y la implementación del valor de referencia del catastro ha modificado la forma en que se determinan las bases imponibles para ciertos impuestos. En particular:
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
El ITP se aplica cuando compras una vivienda de segunda mano. Antes de la introducción del valor de referencia del catastro, el cálculo se basaba generalmente en el valor declarado en la escritura de compraventa o en el valor catastral actualizado.
Sin embargo, con el ‘catastrazo’, Hacienda puede utilizar ahora el valor de referencia como base imponible. Lo que significa que pagarás el impuesto sobre la cantidad que considere el Catastro, aunque el precio que hayas pagado por la vivienda sea inferior.
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD)
Cuando recibes una propiedad en herencia o como donación, el cálculo del ISD no se basa en la valoración subjetiva de la propiedad ni en su valor de mercado según lo acordado por las partes. En su lugar, desde 2022 se aplicará el valor de referencia como base imponible.
Impuesto sobre el Patrimonio (IP)
El valor de referencia no se utiliza directamente como base imponible del IP, pero también le afecta. En particular, se utiliza a la hora de determinar si un inmueble debe o no declararse.
Como el valor de referencia se ha demostrado más alto que los anteriores importes que se utilizaban, ocurre en muchos casos que ahora se tiene que empezar a pagar este impuesto. Eso sí, solo se aplica a las propiedades que se hayan adquirido con posterioridad a 2022.
Cómo funciona el ‘catastrazo’ en la práctica
Para entender mejor cómo puede afectarte el ‘catastrazo’ vamos a revisar un ejemplo práctico. Imagina que decides comprar un piso para reformar. Su precio y valor será significativamente menor que el de otros apartamentos en la misma zona pero que estén listos para entrar o que requieran poca obra.
No obstante, la mayoría de viviendas que se han vendido en los últimos dos años en el barrio pertenecen a este segundo tipo. Según esto, el Catastro, basándose en esas ventas, estimará un valor de referencia del mercado bastante mayor que el precio que termines pagando.
Digamos que el importe que pagas por el piso es de 200.000 euros, y que esa diferencia fueran unos prudentes 50.000. En una ciudad como Madrid, donde el ITP es del 6%, tendrás que abonar casi 1.500 euros más de impuestos que antes del ‘catastrazo’, cuando se calculaba sobre el precio de compraventa.
Este ejemplo muestra una realidad: aunque la vivienda se compre por un precio inferior al promedio de mercado debido a su estado o cualquier otro motivo, Hacienda aplicará el impuesto sobre una base más alta si el valor de referencia del catastro es superior.
De esta forma, incluso si el precio de compra es ajustado a las circunstancias reales de la propiedad, los impuestos a pagar serán mayores.
Además, en el hipotético caso de que ocurriera lo contrario, es decir, que el precio del piso fuera mayor que el valor de referencia, Hacienda utilizará el precio de compraventa como base imponible. Esto se debe a que, de cara al cálculo fiscal, el valor de un inmueble es la mayor cifra de estas tres: el valor catastral, el de la escritura (compraventa) y el de referencia.
Así que, independientemente del precio al que compres una propiedad, el cálculo del impuesto estará siempre del lado de la administración. Lo que nos lleva al siguiente punto…
¿Se puede reclamar el valor de referencia del catastro?
Si consideras que el valor de referencia del catastro asignado a tu propiedad no refleja su valor real o que te perjudica a la hora de pagar impuestos, no estás solo. Y existen mecanismos que puedes utilizar para impugnar dicho valor:
1. Presenta una autoliquidación basada en el valor real
A pesar de que Hacienda te obliga a tributar según el valor de referencia del catastro, puedes optar por presentar tus impuestos utilizando el valor real del inmueble.
Al hacerlo, pagarás los impuestos en función de ese precio, pero Hacienda te enviará una liquidación complementaria basada en ese valor más alto. Sin embargo, este es el primer paso para demostrar que no estás de acuerdo y para iniciar un procedimiento de impugnación.
2. Inicia un procedimiento de comprobación de valores
Tras recibir esa liquidación complementaria, puedes iniciar un procedimiento de comprobación de valores. Para eso debes presentar un recurso ante la administración tributaria.
Aquí es donde empiezan los problemas, ya que debes ser tú el que justifique que el valor asignado no corresponde con la realidad del inmueble.
Así, deberás acompañar pruebas que lo demuestren, como:
- Informe de un perito.
- Documentación técnica (fotografías, certificados que acrediten las deficiencias…).
- Evidencia de ventas comparables (información del precio al que se han vendido otras viviendas).
3. Recurrir ante los tribunales
Si Hacienda rechaza tu recurso y mantiene la liquidación según el valor de referencia, tienes la opción de acudir a los tribunales. Deberás interponer un recurso contencioso-administrativo ante los Tribunales Económico-Administrativos.
Es fundamental que respetes los plazos establecidos para cada trámite. Por lo general, dispones de un mes desde la notificación de la liquidación complementaria para presentar alegaciones o iniciar el recurso.Sobre todo, y antes de iniciar un procedimiento de impugnación, es importante que estimes el coste total que te supondrá el proceso. Esto incluye los honorarios de peritos y abogados, que por sí solos pueden suponer más que el ahorro en los impuestos.
