por 
Si alguna vez has buscado información sobre la inversión en el mercado inmobiliario es muy probable que te hayas topado con una palabra un tanto extraña: las Socimi. No se trata de ningún concepto de origen japonés ni nada por el estilo, son unas sociedades de inversión inmobiliaria cotizadas en bolsa y reguladas por la legislación española.
¿Qué son las Socimi y para qué sirven?
La mejor definición de lo que son se encuentra en el propio texto legal que las regula y que dice así: “son sociedades cuya actividad principal es la inversión, directa o indirecta, en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler, incluyendo tanto viviendas, como locales comerciales, residencias, hoteles, garajes u oficinas, entre otros”.
Es decir, son empresas que invierten en propiedades inmobiliarias para ponerlas en el mercado del alquiler y recibir rentas recurrentes por esta actividad. Además, están obligadas a repartir al menos el 80% de sus beneficios entre los accionistas. Es decir que, si tienen un beneficio de 100 millones de euros, deben repartir, al menos 80 millones.
La finalidad de estos negocios, de nuevo según el propio texto legal, es el siguiente: “esta figura está preferentemente dirigida al pequeño y mediano accionista, haciendo asequible la inversión en activos inmobiliarios de manera profesional, con una cartera de activos diversificada y disfrutando desde el primer momento de una rentabilidad mínima al exigir una distribución de dividendos a la sociedad en un porcentaje muy significativo”.
¿Qué ventajas fiscales tienen las Socimis?
La fiscalidad de las Socimis cuenta con un régimen especial, ya que las sociedades no están sujetas al Impuesto de Sociedades. Sin embargo, estas entidades pagan un gravamen especial del 19% sobre los dividendos a socios con una participación igual o superior al 5%, si esos dividendos están exentos o tributan por debajo del 10%.
En definitiva, las Socimis disfrutan de un tipo impositivo del 0% en el Impuesto sobre Sociedades, comparado con el 25% ordinario. Alternativamente, las empresas pueden optar por el régimen fiscal especial de arrendamiento de viviendas, con una tributación efectiva del 3,75%.
Aunque, esto solo aplica a las actividades destinadas a la parte inmobiliaria, ya que estas compañías pueden tener otras actividades, que sí que tributarán por la normativa de rendimientos y ganancias de capital a un tipo del 25%.
Eso sí, los inversores tienen la misma fiscalidad que en el resto de las inversiones, con un tipo impositivo gradual que va desde el 19% al 28% en función de los beneficios obtenidos.
¿Qué impuestos paga una Socimi?
Seguramente pienses que las Socimis no pagan impuestos, pero no es así. Estas compañías no están sujetas a Sociedades, pero deben pagar el 15% del beneficio no distribuido a los accionistas. Además, hay un gravamen especial del 19% sobre dividendos distribuidos a socios con participación igual o superior al 5% y una bonificación del 95% en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales para la adquisición de viviendas y terrenos destinados al alquiler.
¿Qué requisitos debe cumplir una Socimi?
Para empezar, estas sociedades deben contar con un capital social mínimo de 5 millones de euros y al menos un inmueble en sus activos, antes de la reforma era un mínimo de 3. Además, un 80% de su cartera de activos inmobiliarios deben destinarse al alquiler.
El objeto social de la compañía, además, debe ser la adquisición y promoción de inmuebles urbanos para el arrendamiento, aunque se pueden incluir otras actividades accesorias que no superen el 20%. Además, el 80% de los beneficios deben provenir de la actividad arrendadora. De la misma manera, también deben cotizar en un mercado regulado en España o Europa.
En cuanto al reparto de beneficios, como ya sabes estas compañías deben repartir el 80% de los beneficios de la actividad de alquiler, el 50% de los beneficios obtenidos por la venta de activos a sus inversores, y el 100% de los beneficios relacionados con inversiones en otras SOCIMI.
¿Cuántas Socimis hay en España?
A fecha del 31 de diciembre de 2023, el número de Socimis en España era de 116. Por tipología de inversión, de todas estas sociedades, 37 de ellas se enfocan en el mercado residencial en exclusiva, otras 25 lo hace con un modelo mixto combinando diferentes inmuebles, mientras que el tercer grupo más numeroso, con 25 Socimis, lo hacen en el Retail.
El tamaño medio de las mismas suele ser inferior a los 100 millones de euros, por tanto, se trata de empresas no demasiado grandes, aunque hay algunas que son referentes en el mercado. Por ejemplo, Merlin Propierties tiene una valoración de más de 4.900 millones y cotiza en el Ibex 35, siendo la más grande de España seguida de Colonial, valorada en 2.900 millones. Ambas están enfocadas en el alquiler de oficinas y locales comerciales.
En el caso del residencial, las dos más grandes son Vivenio Residencial y Testa residencial, la primera tiene una valoración de 950 millones y la segunda de 413 millones. En este caso, cotizan dentro del BME Growth, que es un índice de Bolsas y Mercado Españoles para empresas de menor tamaño.
¿Dónde cotizan las Socimi?
La regulación permite que coticen en mercados europeos o españoles. En el caso de los mercados españoles, existen tres posibilidades: el Ibex 35, el BME Growth y el mercado continuo. El tamaño de la empresa y sus características es lo que determina si se enmarcan dentro de uno u otro índice. Además, en función de dónde coticen darán una mayor accesibilidad a los inversores minoristas.
