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Tanto si vas a entrar en un préstamo promotor como si estás pensando en sumarte a una promoción de viviendas, necesitas tener clara la figura del promotor, quién es y qué hace exactamente.
Quién es el promotor de una obra
El promotor inmobiliario es quien toma la iniciativa de poner en marcha o promover un proyecto inmobiliario para construir casas.
La RAE lo define como la “persona que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título.”
Su figura está regulada por el artículo 9 de la Ley 38/1999, de la Ordenación de la Edificación. El texto legal también indica que a la figura del promotor se equiparán las de gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios.
¿Existe más de un tipo de promotor inmobiliario?
Es posible diferenciar entre distintos perfiles de promotores inmobiliarios según en qué enfoquen su actividad.
Así, se puede hablar de promotores residenciales, que están especializados en construcción de vivienda, y de promotores comerciales, más enfocados en zonas de uso comercial como hoteles, tiendas u oficinas.
¿Qué hace el promotor inmobiliario?
La mejor forma de entender qué es ser promotor de un proyecto inmobiliario es a través de su labor.
El promotor se encargará de liderar el proyecto desde su comienzo hasta su finalización. Esto se traduce en:
- Planificar la obra, que incluye los planes, precios sobre su localización, el tipo de construcción, el valor de mercado y también los plazos de la obra.
- Buscar financiación. El promotor es el encargado de financiar el proyecto, bien con capital propio o con financiación. Lo más habitual es que se haga de forma mixta, con una mezcla de préstamos al promotor y dinero de la propia empresa.
- Comprar el terreno o tener los derechos suficientes sobre él como para poder construir.
- Supervisar la construcción de la obra, de la que normalmente ese encargará el constructor, una figura diferente.
- Promoción y comercialización del proyecto. Esta promoción puede hacerse antes de empezar la construcción, durante la misma y también una vez finalizado el mismo. Todo dependerá de la estrategia comercial del promotor y del interés que despierte el proyecto.
¿Cuáles son las obligaciones de un promotor?
Las obligaciones del promotor de una obra están recogidas por el artículo 9 de la Ley 38/1999. El texto legal delimita estas responsabilidades del promotor a:
- Tener un derecho que le permita construir en el solar donde se edificará el inmueble.
- Facilitar la documentación e información previa para la redacción del proyecto.
- Autorizar al director de obra las modificaciones que sean necesarias sobre ese proyecto de obra.
- Gestionar y obtener las licencias y autorizaciones administrativas necesarias para la obra.
- Suscribir el acta de recepción de la obra.
- Contratar los seguros previstos en el artículo 19 de la Ley 31/1999, que incluyen los seguros de daños materiales y el seguro de caución que garantice durante un año los daños materiales por vicios o defectos de ejecución.
- Entregar a los dueños la documentación de obra ejecutada y cualquier otro documento que exijan las administraciones regionales y locales. Estos documentos incluyen la cédula de habitabilidad, la descripción del inmueble, el plano de la propiedad y el proyecto de obra o su memoria técnica, entre otros.
Estas obligaciones del promotor de una obra establecen las tareas que debe realizar y que se pueden resumir como la persona o empresa que se encarga de gestionar el proyecto y las diferentes gases de construcción hasta la finalización del mismo.
Diferencia entre contratista, promotor y constructor
El promotor de una obra es solo una de las figuras que intervienen en la construcción de un edificio y es importante diferenciarlo de otros perfiles como el contratista y el constructor.
Como su propio nombre indica, el constructor es quien se encarga de construir y ejecutar la obra del proyecto. Un promotor puede ser el constructor, pero lo más habitual es que contrate a una constructora especialista para esa labor.
Por su parte, el contratista es la persona que asume contractualmente ante el promotor el compromiso de ejecutar parte o la totalidad de las obras del proyecto. En otras palabras, realiza ciertos trabajos a cambio de una remuneración.
El contratista es quien se encargará de cuestiones como comunicar la apertura del centro de trabajo o de elaborar el plan de seguridad, entre otras cosas.
También es importante diferenciar entre el promotor inmobiliario y el agente inmobiliario. Las tareas del promotor están claras, gestión de todo el proyecto. Las del agente son más limitadas. Su trabajo es vender las viviendas del proyecto, por ejemplo.
Así, un promotor puede ser agente, pero no al revés.
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